Guia dos documentos imobiliários
A tabela completa dos documentos.
Escritura, matrícula e registro: diferenças
Três documentos, três funções. Só um deles transfere a propriedade.
A escritura formaliza o negócio no cartório de notas. A matrícula é o cadastro do imóvel no cartório de registro de imóveis, onde fica sua história inteira. O registro é o ato que leva o título à matrícula e transfere a propriedade. Ter escritura e não registrar significa, perante a lei, não ser o dono.
A diferença em uma tabela
| Documento | Onde é feito | O que faz | O que não faz |
|---|---|---|---|
| Escritura pública | Cartório de notas | Formaliza o negócio entre as partes | Não transfere a propriedade |
| Matrícula | Cartório de registro de imóveis | Concentra a história jurídica do imóvel | Não é documento de negócio |
| Registro | Cartório de registro de imóveis | Transfere a propriedade | Não corrige vício do título |
| Averbação | Cartório de registro de imóveis | Atualiza fato sobre o imóvel ou o titular | Não transfere propriedade |
Por que só o registro transfere
Porque a lei assim determina. O art. 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imóvel se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo, e que enquanto não se registrar, o alienante continua a ser havido como dono. A sistemática dos registros públicos está na Lei 6.015/1973.
Como ler uma matrícula
- Comece pelo primeiro ato e leia em sequência, sem pular
- Identifique cada transmissão: quem vendeu, para quem, quando
- Marque os gravames: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade
- Confira se algum gravame antigo foi cancelado por averbação
- Compare a descrição do imóvel com a realidade
Riscos de confundir
Quem compra confiando apenas na escritura corre o risco de descobrir que o vendedor nunca registrou a aquisição dele próprio, e portanto não era o proprietário. Quem vende sem verificar a matrícula pode descobrir gravames que travam o negócio na véspera da assinatura.
Erros comuns
- Chamar a escritura de registro e vice-versa
- Usar certidão de ônus antiga em negócio recente
- Ler apenas o último ato da matrícula
- Presumir que a quitação cancelou o gravame sozinha
Onde isso aparece na prática
Em venda, financiamento, integralização em holding, inventário e constituição de garantia. Todos esses caminhos passam pela matrícula, e é por isso que a regularização de imóvel costuma anteceder a operação, e não sucedê-la.
Leitura relacionada
Este conteúdo integra a área de Direito imobiliário.
Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.
Perguntas frequentes
Escritura vale sem registro?
Vale entre as partes como título, mas não transfere a propriedade. Sem registro, o vendedor continua sendo o proprietário para todos os efeitos legais.
Todo imóvel tem matrícula?
A matrícula é a forma atual de individualização do imóvel no registro. Imóveis antigos podem estar em transcrições anteriores ao sistema atual, o que exige análise específica.
Contrato particular pode ser registrado?
Depende do tipo de negócio e dos requisitos legais. Em muitos casos exige-se escritura pública, sobretudo acima de determinado valor, salvo as exceções previstas em lei.
Onde consigo a matrícula?
No cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está situado. A competência é territorial e não se escolhe.
Responsável pelo conteúdo
Patrick HammarstromOAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.
Publicado em 16 de agosto de 2026Continue
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