Leilão de imóveis
O que analisar antes do lance.
Regularização de imóvel arrematado
Arrematar é o começo. A propriedade se completa no registro da matrícula.
Quem arremata recebe um título, não a propriedade registrada. A regularização do imóvel arrematado é o conjunto de providências que leva esse título à matrícula, cancela o que precisa ser cancelado, resolve os débitos que acompanham o bem e alinha os cadastros. Sem isso, o arrematante não consegue vender, financiar nem dar o imóvel em garantia.
As etapas
| Etapa | O que acontece | Onde |
|---|---|---|
| 1. Obtenção do título | Carta de arrematação ou instrumento da modalidade | Juízo ou credor |
| 2. Conferência da matrícula | Leitura da cadeia e dos ônus registrados | Cartório de registro de imóveis |
| 3. Quitação de tributos do ato | Recolhimento dos tributos incidentes | Município ou estado |
| 4. Registro do título | Propriedade passa ao arrematante | Matrícula do imóvel |
| 5. Cancelamento de ônus | Baixa dos gravames alcançados pelo procedimento | Matrícula do imóvel |
| 6. Ajuste de cadastros | Prefeitura e, em imóvel rural, INCRA e órgão ambiental | Órgãos competentes |
| 7. Posse | Desocupação amigável ou medida judicial | Imóvel ou juízo |
Documentos necessários
- Carta de arrematação ou instrumento equivalente
- Matrícula atualizada e certidão de ônus reais
- Comprovação do recolhimento dos tributos incidentes sobre o ato
- Certidões negativas de tributos do imóvel
- Documentos pessoais do arrematante e comprovação de estado civil
- Em imóvel rural, CCIR, CAR, ITR e certificação do georreferenciamento
O que cada documento informa está no guia dos documentos imobiliários.
O que costuma travar o registro
- Débitos fiscais do imóvel não quitados
- Divergência entre a descrição do edital e a da matrícula
- Ônus que não foram alcançados pelo procedimento
- Construção não averbada, quando o imóvel tem edificação
- Área rural sem certificação do georreferenciamento
Erros comuns
- Guardar a carta de arrematação sem levá-la a registro
- Presumir que a arrematação limpou automaticamente toda a matrícula
- Deixar de calcular tributos e emolumentos no valor do lance
- Tentar vender o imóvel antes de registrar a aquisição
Como o escritório atua
Conferência do título e da matrícula, levantamento de débitos, condução do registro, providências de cancelamento de gravames e alinhamento dos cadastros. Quando há ocupante, o caminho segue por imissão na posse.
Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto, nem representa promessa de resultado.
Perguntas frequentes
A carta de arrematação já transfere a propriedade?
A carta de arrematação é o título. A propriedade se transfere com o registro dela na matrícula do imóvel, no cartório da circunscrição do bem, como ocorre com qualquer título translativo.
Os ônus anteriores caem com a arrematação?
Depende da natureza do gravame, da modalidade do leilão e do que consta do edital e dos autos. Alguns são cancelados no procedimento; outros exigem providência específica. A verificação é feita na matrícula, ato por ato.
E os débitos de IPTU e condomínio?
O tratamento depende do edital e da natureza da obrigação. Débitos que recaem sobre o imóvel podem acompanhá-lo, razão pela qual entram no cálculo do lance.
Preciso de escritura depois de arrematar?
Não. O título é a carta de arrematação ou o instrumento equivalente da modalidade, que é levado a registro diretamente.
Quanto tempo leva o registro?
Depende do cartório e das exigências formuladas. Pendências fiscais e formais são a causa mais comum de devolução do título.
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