Avaliação de imóveis para a holding: quem faz e o que o laudo protege

A responsabilidade dos sócios pela estimação

O art. 1.055, § 1º do Código Civil dispõe que, na sociedade limitada, pela exata estimação de bens conferidos ao capital social respondem solidariamente todos os sócios, até o prazo de cinco anos da data do registro da sociedade. A regra existe para proteger credores: se os sócios integralizam um imóvel por valor superior ao real, o capital social é fictício, e os credores que confiaram nele podem exigir dos sócios a diferença. Na holding familiar, o risco é o inverso, de subavaliação para adiar ganho de capital, mas a responsabilidade legal é pela exatidão em qualquer sentido. Um laudo de avaliador habilitado, ainda que a lei não o exija na limitada, é a prova de que a estimação foi feita com critério, e é o que os sócios apresentam se questionados. Na sociedade anônima, o art. 8º do Lei 6.404/1976 torna o laudo obrigatório, por três peritos ou empresa especializada, aprovado em assembleia.

Quando o laudo é exigido na prática

Ainda que a lei da limitada não exija, o laudo aparece por quatro vias. A Junta Comercial de alguns estados exige, para integralização de bens, declaração de valor com base em critério ou laudo. O cartório de registro de imóveis pode exigir avaliação quando o valor declarado destoa do valor venal, para conferir os emolumentos e o ITBI. A prefeitura, para o ITBI, usa o valor venal de referência ou o de mercado, e o laudo fundamenta a impugnação de base de cálculo excessiva. E o estado, para o ITCMD na doação das quotas, pode arbitrar o valor de mercado dos bens da sociedade, o que a Lei Complementar 227/2026 tornou mais frequente; o laudo é a defesa da família contra arbitramento acima do real. O tema do valor está no artigo sobre valor de custo ou de mercado.

Quem pode avaliar e o que o laudo contém

A avaliação de imóveis é atividade técnica de engenheiros, arquitetos e, para fins de mercado, corretores de imóveis habilitados, conforme os conselhos profissionais e a norma técnica de avaliação de bens da ABNT. O laudo identifica o imóvel pela matrícula, descreve o método, em geral o comparativo de mercado ou o evolutivo, apresenta os elementos de comparação e conclui pelo valor com data. Para imóvel rural, considera a aptidão do solo, as benfeitorias, a reserva legal e a situação registral, e o valor da terra nua é separado do das benfeitorias, o que importa para o ITR e para o ITBI. Laudo antigo não serve: a data deve ser próxima da integralização ou da doação. O escritório indica o avaliador e confere se o laudo atende aos quatro usos, e o contador o utiliza para o cálculo dos tributos como custo da operação.

O laudo e cada uso

Erros comuns

• Integralizar por valor inventado e responder por ele durante cinco anos
• Usar laudo antigo ou sem método
• Avaliar imóvel rural sem separar terra nua e benfeitorias
• Não guardar o laudo para a verificação de ITBI e o arbitramento de ITCMD
• Ignorar que a S/A exige laudo por três peritos aprovado em assembleia

Leitura relacionada

Este conteúdo integra a área de Holding familiar e patrimonial.

Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026