Leilão extrajudicial

Como a alienação fiduciária funciona

Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel em garantia, e fica com a posse direta; pago o financiamento, a propriedade volta a ele automaticamente. É a garantia padrão do financiamento imobiliário e de muitas operações rurais e empresariais, regida pelos artigos 22 a 33 da Lei 9.514/1997. O que a distingue da hipoteca é a execução: enquanto a hipoteca era executada em juízo, ou pelo rito do Decreto-Lei 70/1966, revogado pela Lei 14.711/2023, a alienação fiduciária se executa no próprio cartório de registro de imóveis, sem processo, em prazos que a lei fixa em dias. Para o devedor, isso significa que a defesa precisa ser feita antes, e rápido. O comparativo com a hipoteca está no artigo sobre hipoteca, penhor e alienação fiduciária.

Intimação e purgação da mora

Vencida e não paga a dívida, o credor requer ao oficial do registro de imóveis a intimação do devedor para pagar, em quinze dias, as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, encargos e despesas, pelo art. 26 do Lei 9.514/1997. A intimação é pessoal, feita pelo oficial, por correio com aviso de recebimento ou por outro meio previsto na lei, e só por edital depois de frustradas as tentativas. A purgação da mora nesse prazo convalesce o contrato: o devedor continua com o imóvel e o financiamento segue. É o momento decisivo, e é onde a maior parte dos vícios acontece, porque intimação irregular anula tudo o que vem depois. O prazo, os requisitos e o que fazer estão em purgação da mora.

Consolidação da propriedade

Não purgada a mora, o oficial certifica o decurso do prazo e, à vista do pagamento do ITBI pelo credor, averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome dele, pelo art. 26, § 7º do Lei 9.514/1997. A partir daí o devedor não é mais proprietário, e a posse que tinha passa a ser precária. A consolidação é o ato que se ataca quando a intimação foi irregular, e é o marco a partir do qual a jurisprudência restringe a purgação da mora, substituindo-a pelo direito de preferência. O credor não fica com o imóvel: a lei o obriga a vendê-lo em leilão, para que o devedor receba o que sobrar. Os detalhes estão em consolidação da propriedade.

Os dois leilões e a preferência

Consolidada a propriedade, o credor promove o primeiro leilão em trinta dias, pelo valor do imóvel fixado no contrato, pelo art. 27 do Lei 9.514/1997. Não havendo lance igual ou superior, o segundo leilão ocorre nos quinze dias seguintes, e aceita o maior lance que cubra a dívida, os encargos, os prêmios de seguro, as despesas e os tributos. O parágrafo segundo-B garante ao devedor a preferência para adquirir o imóvel, até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida com encargos e despesas, e o parágrafo segundo-A obriga o credor a comunicar as datas dos leilões ao devedor. Se no segundo leilão não houver lance suficiente, a dívida se extingue e o credor fica com o imóvel, pelo parágrafo quinto, com a redação da Lei 13.465/2017. Se houver lance, o que exceder a dívida e as despesas é devolvido ao devedor em cinco dias.

Depois do leilão: posse e saldo

O adquirente, ou o credor que ficou com o bem, tem direito à reintegração de posse, com liminar em sessenta dias, pelo art. 30 do Lei 9.514/1997, e o devedor que ocupa o imóvel depois da consolidação deve taxa de ocupação de um por cento ao mês sobre o valor do bem, pelo art. 37-A do Lei 9.514/1997. O saldo do leilão, quando existe, é do devedor; a extinção da dívida, quando o segundo leilão fracassa, é a única hipótese em que ele nada deve. O adquirente registra o título na matrícula e paga o ITBI da própria aquisição. Vícios da intimação, da consolidação ou dos leilões se discutem em ação própria, tema de anulação de arrematação. A hipoteca ganhou, com a Lei 14.711/2023, execução extrajudicial semelhante, tratada no artigo sobre execução extrajudicial de hipoteca.

O rito, etapa a etapa

Erros comuns

• Ignorar a intimação por achar que ainda haverá processo
• Tentar purgar a mora depois da consolidação sem conhecer a preferência
• Não conferir se a intimação foi pessoal antes do edital
• Deixar passar a data do segundo leilão sem exercer a preferência
• Continuar ocupando o imóvel sem saber da taxa de ocupação
• Para quem arremata: não verificar a regularidade da intimação e da consolidação

Como o escritório atua

Para o devedor: verificação da regularidade da intimação, purgação da mora no prazo, exercício da preferência, ação anulatória com tutela quando há vício. Para quem arremata: análise da consolidação e dos leilões, registro do título e reintegração de posse.

Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026