Consolidação da propriedade

É o ato pelo qual o devedor deixa de ser dono. Feito sem os requisitos da lei, é o ato que cai, e tudo o que veio depois cai junto.

Consolidação da propriedade é a averbação, na matrícula, de que o imóvel em alienação fiduciária passou ao credor, porque o devedor intimado não purgou a mora em quinze dias. Exige intimação pessoal regular, prazo certificado pelo oficial e ITBI pago pelo credor. Com vício em qualquer ponto, consolidação e leilões são anuláveis.

O que a consolidação é, e o que exige

Na alienação fiduciária, o credor já é proprietário, mas de forma resolúvel: a propriedade se resolve, isto é, volta ao devedor, quando a dívida é paga. A consolidação é o fim dessa resolubilidade. O art. 26 do Lei 9.514/1997 prevê os requisitos: a mora, o requerimento do credor ao oficial do registro de imóveis, a intimação pessoal do devedor para purgar em quinze dias, a certidão do oficial de que o prazo transcorreu sem pagamento, e a averbação da consolidação à vista da prova do pagamento do ITBI pelo credor, pelo parágrafo sétimo. Cada requisito é um ponto de verificação para quem defende o devedor e para quem pretende arrematar. A consolidação sem ITBI pago, por exemplo, é irregular, e o registrador não deve averbá-la. O rito inteiro está em leilão extrajudicial.

A intimação: onde mora o vício

A intimação deve ser pessoal, feita pelo oficial do registro de imóveis ou por seu preposto, ou pelo correio com aviso de recebimento, e o parágrafo terceiro do artigo 26 admite que seja feita ao procurador do devedor. Só depois de esgotadas as tentativas no endereço do contrato e nos demais conhecidos, e certificada a impossibilidade, admite-se a intimação por edital. A jurisprudência do STJ é firme em que a intimação por edital sem o esgotamento das diligências é nula, e que a nulidade da intimação contamina a consolidação e os leilões. O devedor que mudou de endereço e não comunicou o credor tem a situação agravada, porque a intimação no endereço do contrato tende a ser considerada válida. O primeiro trabalho da defesa é obter a certidão do procedimento no cartório e ler as tentativas de intimação uma a uma.

ITBI da consolidação e o que o credor paga

A consolidação é transmissão de propriedade e paga ITBI ao município, e é o credor quem recolhe, como condição da averbação. Alguns municípios entendem que a base é o valor do imóvel; outros aceitam o valor da dívida. Se o credor deixar de pagar e o registrador averbar mesmo assim, o devedor tem argumento de irregularidade. Além do ITBI, o credor arca com as despesas de intimação e de leilão, que depois repassa ao devedor no cálculo do valor de preferência e do saldo. Do ponto de vista do devedor, a consolidação marca também o início da taxa de ocupação do art. 37-A do Lei 9.514/1997, de um por cento ao mês sobre o valor do imóvel, devida enquanto ele ficar no bem. Quem quer comparar o custo de ficar com o de sair precisa desse número.

Depois da consolidação: preferência, e não purgação

Consolidada a propriedade, a purgação da mora do artigo 26 já não é o caminho, e o que a lei garante ao devedor é a preferência de recompra do art. 27, § 2º-B do Lei 9.514/1997: adquirir o imóvel, até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida acrescido de encargos, despesas, prêmios de seguro e tributos. A jurisprudência do STJ vinha admitindo a purgação até a assinatura do auto de arrematação, e passou a restringi-la depois das alterações da Lei 13.465/2017, remetendo o devedor à preferência. O escritório trata a questão com cautela: em cada caso, verifica o entendimento atual do tribunal competente e a data da consolidação. O que é certo é que, depois da consolidação, o tempo do devedor é contado em dias, e o tema tem página própria em purgação da mora.

Requisito, prova e vício

Requisito	Onde se prova	Vício típico
Mora	Contrato e demonstrativo do credor	Cobrança de valor errado ou já pago
Intimação pessoal	Certidão do oficial; AR	Edital sem esgotar diligências; endereço errado
Prazo de 15 dias	Certidão de decurso	Contagem a partir de intimação nula
ITBI pelo credor	Guia na matrícula	Averbação sem recolhimento
Averbação	Matrícula	Consolidação antes do prazo
Comunicação dos leilões	Notificação ao devedor (art. 27, § 2º-A)	Leilão sem aviso

Erros comuns

Não atualizar o endereço no contrato e ser intimado no antigo
Ignorar a intimação por acreditar que virá processo
Discutir a dívida depois da consolidação em vez de discutir a intimação
Não pedir a certidão do procedimento no cartório
Para quem arremata: não verificar as diligências de intimação antes do lance

Como o escritório atua

Obtém a certidão do procedimento, examina as intimações e o ITBI, e, havendo vício, propõe a ação anulatória com tutela para suspender leilão ou reintegração. Sem vício, orienta a preferência de recompra no prazo. Para quem arremata, verifica a regularidade antes do lance.

Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do caso concreto, nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

O que é consolidação da propriedade?

A averbação na matrícula de que o imóvel em alienação fiduciária passou ao credor, porque o devedor intimado não purgou a mora em quinze dias. Exige intimação regular e ITBI pago pelo credor.

A intimação por edital vale?

Só depois de esgotadas as tentativas pessoais e certificada a impossibilidade. Edital sem isso é nulo, e a nulidade alcança a consolidação e os leilões.

Quem paga o ITBI da consolidação?

O credor, como condição da averbação, pelo artigo 26, § 7º. Consolidação averbada sem o recolhimento é irregular.

Posso pagar a dívida depois da consolidação?

A lei garante a preferência de recompra pelo valor da dívida com encargos até o segundo leilão. A purgação após a consolidação vem sendo restringida pela jurisprudência.

O que é a taxa de ocupação?

Um por cento ao mês sobre o valor do imóvel, devida pelo devedor que continua no bem depois da consolidação, pelo artigo 37-A.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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