Intimação do devedor na consolidação: os vícios que anulam o leilão

Tudo o que vem depois depende de uma intimação bem feita. É por ela que a maioria das consolidações cai.

A intimação do devedor para purgar a mora é o único aviso que a lei exige antes de ele perder o imóvel. Deve ser pessoal, feita pelo oficial do registro de imóveis, por correio com aviso de recebimento ou ao procurador, e só por edital depois de esgotadas as tentativas e certificada a impossibilidade.

O que a lei exige

O art. 26 do Lei 9.514/1997 prevê que, vencida e não paga a dívida, o fiduciante seja intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis, a satisfazer em quinze dias a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, com encargos. O parágrafo terceiro diz que a intimação é feita pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou procurador regularmente constituído, pelo oficial ou por seu preposto, ou pelo correio com aviso de recebimento, ou por outro meio que a lei admita. O parágrafo quarto trata do devedor em local ignorado, incerto ou inacessível: o oficial certifica o fato e promove a intimação por edital, publicado por três dias em jornal de circulação local ou por meio eletrônico admitido. A ordem é essa, e não outra: pessoal primeiro, edital por último. O rito está em consolidação da propriedade.

Os vícios mais comuns

Vício	Por que anula	Como se prova
Edital sem esgotar as diligências	Viola a ordem legal; devedor não foi procurado	Certidão do oficial sem tentativas em todos os endereços
Intimação a terceiro sem poderes	Não é o devedor nem procurador constituído	AR assinado por vizinho, porteiro, parente
Endereço errado por culpa do credor	Credor tinha o endereço atual e não o usou	Correspondências do credor ao endereço novo
Valor cobrado errado	Intimação para purgar valor indevido é inválida	Demonstrativo com parcelas pagas ou encargos indevidos
Prazo contado de intimação nula	Consolidação antes do tempo	Datas na matrícula e na certidão
Consolidação sem ITBI	Descumpre o § 7º	Ausência da guia na averbação

O que a jurisprudência decide

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firme em que a intimação pessoal é requisito de validade da consolidação, e que a intimação por edital sem o esgotamento das diligências para localizar o devedor é nula, com a nulidade alcançando a consolidação, os leilões e a arrematação. Entende também que a intimação feita no endereço informado no contrato tende a ser válida quando o devedor mudou e não comunicou o credor, porque a lei e o contrato impõem ao devedor o dever de manter o endereço atualizado; nesse caso, a situação do devedor é agravada, e ele precisa provar que o credor conhecia o endereço novo. A intimação recebida por terceiro no endereço do devedor é discutida: alguns tribunais a admitem se o terceiro é da família ou do prédio e o devedor tomou ciência; outros exigem a assinatura do próprio. Cada caso depende da certidão do oficial, e a defesa começa por obtê-la, tema de anulação de arrematação.

O que o devedor deve fazer, e o que o arrematante deve verificar

O devedor que recebe a intimação lê o valor, confere o demonstrativo e o prazo, e decide entre purgar, negociar ou impugnar, no tempo de purgação da mora. O devedor que só descobre a consolidação pela matrícula, ou pelo aviso de leilão, pede ao cartório a certidão do procedimento e examina as tentativas de intimação uma a uma; encontrando vício, propõe a ação anulatória com pedido de tutela para suspender o leilão ou a reintegração. O arrematante, antes do lance, faz o mesmo exame: consolidação com intimação por edital e sem certidão de diligências é risco alto, e o parecer da due diligence de imóvel em leilão a trata assim. Arrematação em consolidação viciada é arrematação que cai, e o comprador fica com a restituição, não com o imóvel.

Erros comuns

Devedor não atualizar o endereço no contrato
Credor pedir edital sem tentar todos os endereços conhecidos
Devedor deixar de pedir a certidão do procedimento no cartório
Discutir a dívida em vez de discutir a intimação
Arrematante ignorar a certidão de intimação antes do lance

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do contrato, da matrícula e do procedimento no cartório, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

Como o devedor deve ser intimado?

Pessoalmente, pelo oficial do registro de imóveis ou seu preposto, por correio com AR, ou ao procurador constituído. Por edital, só depois de esgotadas as tentativas e certificada a impossibilidade.

Intimação recebida pelo porteiro vale?

É discutida. Parte da jurisprudência exige a assinatura do devedor ou de quem tenha poderes; outra admite se o devedor tomou ciência. A certidão e o AR decidem.

Mudei de endereço e não avisei. A intimação no endereço antigo vale?

A jurisprudência tende a considerá-la válida, porque o devedor deve manter o endereço atualizado. Prova de que o credor conhecia o endereço novo pode reverter.

O que acontece se a intimação for nula?

A consolidação e os leilões seguintes são nulos. O devedor recupera a propriedade e a possibilidade de purgar; o arrematante recebe o preço de volta.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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