Saldo remanescente do leilão extrajudicial: quem tem direito e como cobrar

Vendido o imóvel por mais do que a dívida, a diferença é do devedor. A lei dá cinco dias ao credor, e o devedor precisa conferir a conta.

Quando o imóvel é vendido em leilão por valor superior à dívida, o credor deve entregar ao devedor, em cinco dias, a quantia que sobrar depois de deduzidos o valor da dívida, os encargos, as despesas, os prêmios de seguro, os tributos e as contribuições condominiais. É o saldo remanescente do artigo 27, § 4º, da Lei 9.514/1997.

O que a lei manda entregar

O art. 27, § 4º do Lei 9.514/1997 dispõe que, nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos do parágrafo segundo, fato esse que importará em recíproca quitação. O parágrafo sexto complementa: entregue o saldo, credor e devedor dão-se quitação, e o devedor nada mais deve. A regra é a contrapartida do sistema: o credor vende o bem do devedor para se pagar, mas não se enriquece com a diferença. A ordem dos leilões e o que compõe a dívida e as despesas estão no artigo sobre primeiro e segundo leilão.

O que entra na conta, e o que não entra

Dedução	Entra?	Observação
Principal e juros contratuais até a consolidação	Sim	Conforme o contrato e o demonstrativo
Encargos moratórios	Sim	Nos limites legais; excesso é impugnável
Despesas de intimação, certidões e leilão	Sim	Comprovadas
Comissão do leiloeiro	Sim, em regra	Conforme o edital
ITBI da consolidação	Sim	Pago pelo credor
Prêmios de seguro	Sim	Do contrato
Tributos e condomínio do imóvel	Sim	Até a venda
Taxa de ocupação (art. 37-A)	Sim, se devida	Da consolidação à desocupação
Juros após a consolidação sobre o principal	Discutível	Jurisprudência oscila
Multa contratual não prevista em lei	Não	Impugnável

O devedor tem direito ao demonstrativo detalhado, e cada rubrica deve ter fundamento contratual ou legal. Encargo sem base é retido indevidamente e se cobra.

Quando não há saldo, e quando o credor não paga

Se o lance do segundo leilão não cobrir a dívida e as despesas, não há venda: pelo art. 27, § 5º do Lei 9.514/1997, a dívida se extingue e o credor fica com o imóvel, sem saldo a entregar e sem diferença a cobrar. É a única hipótese de quitação sem pagamento. Se houve venda com sobra e o credor não entrega em cinco dias, ou entrega a menos, o devedor cobra a diferença em ação própria, com juros e correção desde o vencimento do prazo, e a jurisprudência tem admitido indenização quando a retenção é injustificada. O devedor que discute o valor não perde a quitação do financiamento; discute só o saldo. A cobrança começa pelo pedido formal do demonstrativo e do comprovante do lance, que o credor deve fornecer. O contexto está em leilão extrajudicial, e a situação de quem ainda não perdeu o imóvel, em purgação da mora.

Benfeitorias e o saldo

A lei inclui no saldo a indenização das benfeitorias, o que significa que o devedor que construiu ou reformou não recebe indenização à parte: o valor do imóvel vendido já reflete as benfeitorias, e o que sobrar as remunera. Quem quer receber mais por elas precisa demonstrar que o imóvel foi vendido abaixo do valor que as benfeitorias justificavam, o que remete à discussão do valor mínimo do primeiro leilão e do valor de mercado. É diferente do direito de retenção do possuidor de boa-fé no leilão judicial, tema do artigo sobre direito de retenção por benfeitorias: na alienação fiduciária, o devedor não retém; recebe no saldo.

Erros comuns

Não pedir o demonstrativo e aceitar o valor entregue
Deixar passar meses sem cobrar o saldo retido
Supor que há saldo quando o segundo leilão fracassou
Não impugnar encargos sem base contratual
Esperar indenização de benfeitorias à parte do saldo

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do contrato, da matrícula e do procedimento no cartório, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

Tenho direito a alguma coisa depois que meu imóvel foi leiloado?

Se a venda superou a dívida, encargos, despesas, tributos e condomínio, a diferença é sua, em cinco dias, pelo artigo 27, § 4º, da Lei 9.514.

E se não sobrou nada?

Se o lance não cobriu a dívida no segundo leilão, a dívida se extingue e o credor fica com o imóvel: não há saldo, mas também não há mais dívida.

O credor não me pagou o saldo. O que fazer?

Pedir o demonstrativo e o comprovante da venda por escrito e, não havendo pagamento, cobrar em ação própria, com juros e correção.

Recebo pelas benfeitorias que fiz?

A lei inclui a indenização de benfeitorias no saldo: o valor de venda já as reflete. Não há indenização à parte.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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