Preferência de recompra do devedor até o segundo leilão

Perder o prazo de purgação não é perder o imóvel. Até o segundo leilão, o devedor pode comprá-lo de volta pelo valor da dívida.

Consolidada a propriedade no credor, o devedor conserva o direito de preferência para adquirir o imóvel até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida acrescido de encargos, despesas, prêmios de seguro, tributos e contribuições condominiais. É recompra, não purgação: paga-se tudo, e o imóvel volta.

O que a lei garante

O art. 27, § 2º-B do Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 13.465/2017, assegura ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o parágrafo segundo, aos valores correspondentes ao ITBI e ao laudêmio, se for o caso, pagos para a consolidação, até a data da realização do segundo leilão, mediante o pagamento desse valor. O parágrafo segundo-A obriga o fiduciário a comunicar ao fiduciante as datas, horários e locais dos leilões, o que dá ao devedor o marco final da preferência. A regra veio para corrigir uma distorção: antes, o devedor que perdia os quinze dias da purgação assistia ao leilão de fora, mesmo tendo como pagar. Hoje ele tem até o segundo leilão, e o valor é o da dívida, não o de mercado. O rito está em leilão extrajudicial.

Preferência e purgação: a diferença

A purgação da mora, do artigo 26, ocorre antes da consolidação, no prazo de quinze dias, e consiste em pagar o atraso: parcelas vencidas, encargos e despesas. Paga, o contrato continua e o devedor segue financiando. A preferência do artigo 27 ocorre depois da consolidação e consiste em pagar a dívida inteira, com tudo o que se acumulou: o devedor readquire o imóvel e o financiamento acaba. A primeira é mais barata; a segunda, mais tardia. A jurisprudência do STJ vinha admitindo a purgação até a arrematação mesmo depois da consolidação, e passou a restringi-la depois da Lei 13.465/2017, justamente porque a preferência passou a existir; o escritório verifica, em cada caso, o entendimento vigente. A comparação está em purgação da mora.

Como se exerce e o que se paga

O devedor comunica ao credor, por escrito e de forma comprovável, a intenção de exercer a preferência, pede o demonstrativo atualizado e paga o valor integral até a data do segundo leilão, preferencialmente antes do primeiro para evitar disputa com um lance. O valor compreende o principal e os encargos contratuais; as despesas do procedimento, como intimação, certidões e leilão; os prêmios de seguro; os tributos, inclusive o ITBI que o credor pagou na consolidação; e as cotas condominiais. O demonstrativo é conferido item a item, porque encargo indevido é motivo de impugnação. Pago, o credor outorga o título de retransmissão, e o devedor registra a reaquisição na matrícula, com o ITBI que o município exigir, tema do artigo sobre consolidação e ITBI. Preferência exercida no prazo é oponível ao arrematante, e é um dos riscos que ele verifica antes do lance.

Purgação, preferência e leilão

	Purgação da mora	Preferência de recompra
Momento	Até 15 dias da intimação	Da consolidação até o segundo leilão
Base legal	Art. 26 da Lei 9.514	Art. 27, § 2º-B
O que se paga	Atraso com encargos	Dívida inteira, encargos, despesas, ITBI, condomínio
Efeito	Contrato continua	Imóvel readquirido; financiamento encerrado
Título	Nenhum novo	Retransmissão e registro
Perante o arrematante	Não há arrematação ainda	Prevalece, se exercida no prazo

Erros comuns

Achar que a consolidação encerrou toda possibilidade de ficar com o imóvel
Não exigir a comunicação das datas dos leilões
Pagar sem conferir o demonstrativo
Exercer a preferência sem comprovar por escrito
Deixar para o dia do segundo leilão e disputar com um lance

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do contrato, da matrícula e do procedimento no cartório, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Leitura relacionada

Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

Perdi o prazo de purgação. Ainda posso ficar com o imóvel?

Sim, pela preferência do artigo 27, § 2º-B: até a data do segundo leilão, pagando a dívida inteira com encargos, despesas, ITBI da consolidação e condomínio.

Qual a diferença para a purgação da mora?

A purgação paga o atraso e mantém o contrato. A preferência paga a dívida inteira e readquire o imóvel. A primeira é antes da consolidação; a segunda, depois.

O credor precisa me avisar do leilão?

Sim. O § 2º-A obriga a comunicação das datas, horários e locais dos leilões ao devedor.

Se eu exercer a preferência, o arrematante perde?

A preferência exercida no prazo prevalece sobre o lance. É um dos riscos que o arrematante do leilão extrajudicial verifica antes.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

Continue

Análise jurídica do caso

Descreva a situação e a equipe da CFH faz a primeira leitura do cenário, do passivo e das garantias envolvidas.

Solicitar análise do caso Página de contato