Consolidação da propriedade e ITBI: quem paga e sobre que valor

Na alienação fiduciária o imóvel muda de mãos duas vezes em semanas: para o credor, na consolidação, e para o comprador, no leilão. São dois ITBIs, e o primeiro tem uma discussão em aberto.

Na consolidação da propriedade fiduciária, o credor recolhe o ITBI ao município antes da averbação, por exigência do artigo 26, § 7º, da Lei 9.514/1997. A base de cálculo é disputada: municípios cobram sobre o valor do imóvel; credores defendem o valor da dívida. Depois, no leilão, o comprador paga um segundo ITBI sobre o preço.

Por que o credor paga

A consolidação transfere ao credor a propriedade plena de um imóvel que ele só tinha em garantia. É transmissão onerosa de bem imóvel, fato gerador do ITBI da art. 156, II do Constituição Federal, e o art. 26, § 7º do Lei 9.514/1997 condiciona a averbação da consolidação à prova do pagamento do imposto pelo fiduciário. A exigência existe para que o cartório não averbe transmissão sem imposto, e tem efeito prático para o devedor: consolidação averbada sem a guia é irregular, e o vício se alega contra o credor. O credor recupera o valor depois, incluindo-o nas despesas que o leilão precisa cobrir e que o devedor paga na preferência de recompra, pelo artigo 27, e no cálculo do saldo. O rito da consolidação está em consolidação da propriedade.

A base de cálculo em disputa

A lei não diz sobre que valor o ITBI da consolidação incide, e a prática divide. Muitos municípios cobram sobre o valor venal ou de mercado do imóvel, tratando a consolidação como qualquer transmissão. Credores sustentam que a base deve ser o valor da dívida, porque é isso que o credor "paga" ao consolidar, e que cobrar sobre o valor do imóvel tributa riqueza que ele ainda vai restituir ao devedor no saldo do leilão. Há decisões nos dois sentidos, e a questão chegou aos tribunais superiores em recursos que devem ser conferidos na data de cada caso. Para o devedor, a discussão importa em um ponto: o valor do ITBI entra nas despesas que ele paga para recomprar o imóvel, e uma base excessiva encarece a preferência. Para quem arremata no leilão, o ITBI da consolidação já está resolvido; o que ele paga é o próprio, sobre o preço.

O segundo ITBI: o do comprador

Vendido o imóvel no leilão extrajudicial, o comprador recolhe o ITBI da sua aquisição, com base no preço da arrematação, como em qualquer compra, e o apresenta ao cartório com o título, que é a escritura pública ou o instrumento particular com força de escritura previsto na art. 38 do Lei 9.514/1997. Se o segundo leilão fracassar e o credor ficar com o imóvel, não há novo ITBI: a consolidação já transferiu a propriedade a ele. Se o devedor exercer a preferência de recompra, a transmissão de volta a ele é nova aquisição e paga ITBI; alguns municípios discutem se cabe, dado que o devedor já era proprietário semanas antes, e a orientação local deve ser conferida. O tema do imposto na arrematação judicial está em ITBI na arrematação, e o rito extrajudicial completo em leilão extrajudicial.

Quem paga o quê

Momento	Transmissão	Quem paga o ITBI	Base
Consolidação	Devedor → credor	Credor, antes da averbação	Disputada: valor do imóvel ou da dívida
Leilão com lance	Credor → comprador	Comprador	Preço da arrematação
Segundo leilão sem lance	Nenhuma (já consolidada)	Ninguém	—
Preferência do devedor	Credor → devedor	Devedor, em regra	Valor da recompra; discutido

Erros comuns

Credor averbar a consolidação sem a guia do ITBI
Devedor não conferir o ITBI incluído nas despesas da preferência
Comprador supor que o ITBI da consolidação o dispensa do seu
Aceitar base de cálculo sem verificar a orientação do município e a jurisprudência
Confundir a consolidação com o leilão na contagem dos impostos

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do contrato, da matrícula e do procedimento no cartório, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Perguntas frequentes

Quem paga o ITBI na consolidação da propriedade?

O credor fiduciário, como condição para a averbação, pelo artigo 26, § 7º, da Lei 9.514/1997. Ele recupera o valor nas despesas do leilão.

Sobre que valor incide?

Não há regra expressa. Municípios cobram sobre o valor do imóvel; credores defendem o valor da dívida. A jurisprudência está em formação e deve ser conferida no caso.

O comprador no leilão paga ITBI de novo?

Sim, o da própria aquisição, sobre o preço da arrematação. São duas transmissões, dois impostos.

Consolidação sem ITBI vale?

É irregular: a lei condiciona a averbação à prova do pagamento. É argumento do devedor contra a consolidação.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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