ITBI na arrematação: base de cálculo e quem recolhe

O imposto é do arrematante e incide sobre o que ele pagou. A prefeitura às vezes discorda, e a discordância tem remédio.

O ITBI na arrematação é devido pelo arrematante, ao município do imóvel, sobre o valor da arrematação, e recolhido antes da expedição da carta. O Superior Tribunal de Justiça entende que a base é o preço pago em hasta pública, e não o valor venal de referência; a prefeitura que cobra sobre o venal maior pode ser impugnada.

Quem paga e quando

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, previsto na art. 156, II do Constituição Federal e disciplinado nos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional. A arrematação é aquisição onerosa e transmissão de propriedade, e o contribuinte é, pela lei da maioria dos municípios, o adquirente. O art. 901, § 2º do Código de Processo Civil exige a prova do pagamento do imposto para a expedição da carta de arrematação, o que fixa o momento: depois do prazo de dez dias do artigo 903 e antes da carta. O arrematante requer ao juízo a emissão da guia ou a obtém diretamente na prefeitura, com o auto de arrematação; alguns municípios exigem procedimento próprio para hasta pública. Sem o ITBI, não há carta; sem carta, não há registro. O caminho está em carta de arrematação.

A base de cálculo: o preço, não o venal

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem transmitido, pelo art. 38 do Código Tributário Nacional, e o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, fixou que o valor venal, para o ITBI, é o valor de mercado do imóvel em condições normais, que não se vincula ao valor venal do IPTU nem pode ser arbitrado previamente pelo município sem processo administrativo. Para a arrematação, o tribunal tem entendimento antigo e reiterado de que o valor de mercado é o alcançado em hasta pública: o preço da arrematação é a expressão do valor do bem naquele momento, porque foi obtido em venda pública e aberta. Municípios que cobram sobre o venal de referência quando este supera o preço são impugnados administrativamente e, se necessário, em juízo, com o pedido de tutela para a emissão da guia pelo valor correto, porque o prazo da carta não espera. A conta completa está em o custo real de arrematar.

Casos especiais

Na adjudicação pelo exequente, há ITBI sobre o valor da adjudicação, porque é aquisição onerosa, ainda que paga com o crédito. Na arrematação parcelada do artigo 895, o imposto incide sobre o valor total, não sobre a entrada. No leilão extrajudicial da alienação fiduciária, o comprador paga o ITBI sobre o preço do leilão, e o credor já pagou o da consolidação, tema do artigo sobre consolidação e ITBI. Arrematação anulada gera direito à restituição do ITBI pago, em pedido administrativo ou ação de repetição, com o prazo do CTN. A imunidade da integralização de capital não se aplica à arrematação, mesmo que o arrematante seja pessoa jurídica: o que se imuniza é a conferência de bem ao capital, e não a compra. Tributos anteriores do imóvel não se confundem com o ITBI da aquisição; eles se sub-rogam no preço, tema de IPTU em imóvel arrematado.

Situação e base

Situação	Quem paga	Base de cálculo
Arrematação judicial à vista	Arrematante	Valor da arrematação
Arrematação judicial parcelada	Arrematante	Valor total da arrematação
Adjudicação pelo exequente	Adjudicante	Valor da adjudicação
Leilão extrajudicial	Comprador	Preço do leilão
Consolidação fiduciária	Credor	Disputada (valor do imóvel ou da dívida)
Arrematação anulada	Restituição ao arrematante	—

Erros comuns

Aceitar a guia sobre o valor venal maior sem impugnar
Deixar o ITBI para depois e atrasar a carta
Pessoa jurídica contar com imunidade que não existe na arrematação
Não pedir a restituição depois da anulação
Confundir o ITBI da aquisição com os tributos anteriores do imóvel

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Perguntas frequentes

Quem paga o ITBI na arrematação?

O arrematante, ao município do imóvel, antes da expedição da carta, pelo artigo 901, § 2º, do CPC.

Sobre que valor?

Sobre o valor da arrematação, que o STJ considera a expressão do valor de mercado em hasta pública. Cobrança sobre o venal maior pode ser impugnada.

Pessoa jurídica que arremata tem imunidade?

Não. A imunidade do artigo 156, § 2º, I, é da integralização de capital, não da compra em leilão.

Se a arrematação for anulada, recupero o ITBI?

Sim, por pedido administrativo de restituição ou ação de repetição, no prazo do CTN.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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