Ocupante que se recusa a sair: as defesas que costumam aparecer

O ocupante que resiste não inventa argumento: usa os seis que a lei oferece. Saber qual deles se aplica ao seu caso é o que decide o tempo.

Contra a imissão na posse, o ocupante costuma alegar seis coisas: retenção por benfeitorias, locação com vigência averbada, posse própria de terceiro, vício da arrematação, embargos de terceiro e impenhorabilidade do bem de família. Cada uma tem requisitos, e a maioria não prospera contra o arrematante regular; mas todas atrasam. Este artigo mostra o alcance real de cada uma.

As defesas com título

A locação com cláusula de vigência averbada na matrícula é a defesa mais forte: pelo art. 8º do Lei 8.245/1991, o adquirente respeita o contrato até o fim do prazo, e a imissão não cabe contra o locatário nesse período. Sem averbação, o arrematante denuncia a locação em noventa dias e, não saindo o locatário, promove o despejo. O direito de retenção por benfeitorias necessárias e úteis, do art. 1.219 do Código Civil, é do possuidor de boa-fé: ele não sai antes de ser indenizado, e a alegação exige prova das obras e da boa-fé; o executado que continua no imóvel depois da penhora raramente é possuidor de boa-fé para esse fim. As duas são tratadas em artigos próprios: locação averbada e direito de retenção por benfeitorias.

As defesas de terceiro

O ocupante que não é o executado pode alegar posse própria: comprou por contrato não registrado, herdou, ou está há anos sem título. Se a posse é anterior à penhora e independente do executado, o instrumento é o embargo de terceiro do art. 674 do Código de Processo Civil, que discute se o bem podia ter sido penhorado; a jurisprudência protege o promitente comprador com contrato anterior à penhora, mesmo sem registro, e o possuidor que demonstra posse própria. Se a posse deriva do executado, como o parente ou o cessionário depois da penhora, a defesa não prospera. Em qualquer caso, o terceiro não é alcançado pela ordem de imissão nos autos da execução sem ter sido ouvido, e o arrematante precisa de ação própria contra ele, com a demora que isso implica. A verificação de quem ocupa, feita antes do lance, evita a surpresa, tema de imóvel ocupado em leilão.

As defesas contra a arrematação

O executado pode alegar vício da arrematação, nos dez dias do art. 903 do Código de Processo Civil ou por ação autônoma depois da carta: preço vil, falta de intimação, divergência do edital. Se a alegação está pendente, a imissão pode ser suspensa por tutela, e o arrematante espera o julgamento. Pode alegar também a impenhorabilidade do bem de família, pela Lei 8.009/1990, que a jurisprudência admite a qualquer tempo, embora com rigor crescente contra quem se omitiu quando podia; se acolhida, a penhora e a arrematação caem, e o arrematante fica com a restituição. As duas são defesas do processo, não da posse, e o ocupante que as usa para atrasar sem fundamento pode responder por litigância de má-fé. O tema completo está em anulação de arrematação.

Defesa por defesa

Defesa	Quem pode alegar	Requisito	Efeito se prospera
Locação com vigência averbada	Locatário	Contrato por prazo determinado, averbado antes	Permanece até o fim do prazo
Retenção por benfeitorias	Possuidor de boa-fé	Prova das obras e da boa-fé	Sai só depois de indenizado
Posse própria de terceiro	Terceiro com posse anterior e independente	Contrato ou posse anterior à penhora	Embargos de terceiro; pode desconstituir a penhora
Vício da arrematação	Executado	Hipóteses do art. 903	Arrematação desfeita
Bem de família	Executado e família	Único imóvel residencial	Penhora e arrematação caem
Mera resistência	Qualquer ocupante	Nenhum	Só atraso; força policial

Erros comuns

Arrematante tratar o terceiro como se fosse o executado
Não verificar a locação averbada antes do lance
Ocupante alegar benfeitorias sem prova
Executado alegar bem de família só depois da arrematação, tendo podido antes
Tentar a desocupação por conta própria diante de qualquer dessas defesas

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

O ocupante pode se recusar a sair?

Pode resistir, e a resistência se vence por ordem judicial. Ele só tem direito de ficar se tiver título: locação averbada, retenção por benfeitorias ou posse própria reconhecida.

Quem mora há anos no imóvel sem contrato pode ficar?

Se a posse é anterior à penhora e independente do executado, pode discutir por embargos de terceiro. Se deriva do executado, não.

O bem de família pode ser alegado depois da arrematação?

A jurisprudência admite a alegação a qualquer tempo, com rigor crescente contra quem se omitiu antes. Se acolhida, a arrematação cai.

Quanto tempo a resistência sem fundamento atrasa?

Semanas a meses, entre a decisão, o mandado e o reforço policial. É custo do arrematante, e por isso o acordo de desocupação costuma compensar.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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