Locação averbada com cláusula de vigência: o efeito sobre o arrematante

Um inquilino com contrato averbado não é problema: é receita com data para acabar. Um inquilino sem averbação é um prazo de noventa dias.

Se o imóvel arrematado está alugado por prazo determinado e o contrato, com cláusula de vigência em caso de alienação, foi averbado na matrícula, o arrematante respeita a locação até o fim do prazo, pelo artigo 8º da Lei 8.245/1991. Sem averbação, ele pode denunciar o contrato em noventa dias do registro da carta.

O que o artigo 8º da Lei do Inquilinato diz

O art. 8º do Lei 8.245/1991 dispõe que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. O parágrafo segundo fixa que a denúncia deve ser exercida em noventa dias contados do registro da venda, presumindo-se, depois disso, a concordância na manutenção da locação. A arrematação é alienação para esse fim, e a jurisprudência aplica o artigo ao arrematante, com o marco no registro da carta. O art. 32 do Lei 8.245/1991 exclui o direito de preferência do locatário na venda por decisão judicial, de modo que o locatário não tem preferência para arrematar, só o direito de ficar se o contrato estiver averbado. O rito está em leilão de imóveis.

Com averbação: o arrematante vira locador

Preenchidos os três requisitos, prazo determinado, cláusula de vigência e averbação anterior, o arrematante sucede o locador no contrato: recebe os aluguéis vencidos após a aquisição, exige as obrigações do locatário e respeita o prazo. Não pode denunciar antes do termo, salvo infração do locatário, e ao fim do prazo pode retomar o imóvel ou renovar. Para quem arrematou para investir, é renda desde o primeiro mês; para quem arrematou para morar, é espera, e o lance deveria ter descontado isso, como se explica em imóvel ocupado em leilão. A averbação é conferida na matrícula antes do lance; contrato não averbado, ainda que registrado em cartório de títulos, não vincula o arrematante. Locação comercial com direito à renovação segue regras próprias, e o locatário pode ter ação renovatória contra o novo proprietário.

Sem averbação: os noventa dias

Sem a averbação, ou com contrato por prazo indeterminado, o arrematante denuncia a locação por escrito, concedendo noventa dias para a desocupação, e o faz nos noventa dias seguintes ao registro da carta, sob pena de se presumir que aceitou continuar como locador. O locatário que não sai no prazo é despejado por ação de despejo, e não por imissão na posse, porque a relação com ele é locatícia; a jurisprudência admite a liminar de despejo nesse caso. Os aluguéis vencidos entre a arrematação e a saída são do arrematante, e o locatário que paga ao antigo proprietário depois de notificado paga mal. O locatário sem averbação não tem retenção por benfeitorias contra o arrematante além do que o contrato previa. O caminho amigável está em desocupação amigável, e o das demais defesas em ocupante que se recusa a sair.

Com e sem averbação

	Locação averbada com vigência	Locação não averbada
Arrematante pode denunciar?	Não, até o fim do prazo	Sim, em 90 dias do registro
Prazo para o locatário sair	Fim do contrato	90 dias da denúncia
Aluguéis após a aquisição	Do arrematante	Do arrematante
Via para retomar	Despejo ao fim do prazo, se não sair	Despejo, com liminar
Preferência do locatário na arrematação	Não (art. 32)	Não
Efeito no lance	Desconta o tempo; ou precifica a renda	Desconta 90 dias e o despejo

Erros comuns

Não conferir a averbação antes do lance
Deixar passar os 90 dias para denunciar e virar locador por presunção
Pedir imissão na posse contra locatário em vez de despejo
Locatário pagar ao antigo dono depois de notificado
Arrematante para moradia comprar imóvel com contrato averbado de longo prazo

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

O inquilino sai com a arrematação?

Se o contrato é por prazo determinado, com cláusula de vigência e averbado na matrícula, não: fica até o fim do prazo. Sem averbação, o arrematante denuncia com 90 dias.

Quando começam os 90 dias para denunciar?

Do registro da carta de arrematação. Não denunciada nesse prazo, presume-se que o arrematante aceitou a locação.

O inquilino tem preferência para arrematar?

Não. O artigo 32 da Lei 8.245/1991 exclui a preferência na venda por decisão judicial.

De quem são os aluguéis?

Do arrematante, desde a aquisição. O locatário notificado que paga ao antigo proprietário paga mal.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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