Averbações pendentes no imóvel arrematado: construção, área e cadastros

A arrematação transfere o imóvel como ele está na matrícula, e não como ele é. A diferença entre os dois é o trabalho de quem arrematou.

O arrematante recebe o imóvel com as pendências que a matrícula tinha: construção não averbada, área diferente da real, georreferenciamento ausente em imóvel rural, cadastros desatualizados. Nenhuma delas impede o registro da carta, mas todas impedem a venda financiada, a garantia e, em rural, a transmissão seguinte. Resolvem-se depois do registro, em ordem, e custam tempo e emolumentos.

Construção não averbada

É a pendência mais comum em imóvel urbano: a matrícula descreve o terreno, e o edital vendeu uma casa. A averbação da construção, prevista na art. 167, II do Lei 6.015/1973, exige o habite-se ou documento equivalente da prefeitura, a certidão negativa de débitos previdenciários da obra ou a dispensa conforme a área e a data, e o requerimento com a descrição; construção antiga sem habite-se pode ser regularizada por procedimento municipal específico. Sem a averbação, o imóvel não é aceito em financiamento bancário, a avaliação para venda fica prejudicada e o IPTU pode estar lançado sobre base errada. O arrematante que quer revender faz isso antes de anunciar, tema de revender o imóvel arrematado. O procedimento geral está em regularização de imóvel rural.

Área divergente e retificação

A área da matrícula pode ser diferente da área real por erro antigo, por medição imprecisa ou por ocupação de faixa vizinha. A retificação de registro, pelo art. 213 do Lei 6.015/1973, corrige a descrição: administrativamente, no próprio cartório, com planta e memorial assinados por profissional habilitado e a anuência dos confrontantes; ou judicialmente, quando há impugnação. Em imóvel rural, a retificação se faz junto com o georreferenciamento certificado, exigido pela Lei 6.015/1973, artigo 176 para a transmissão, e é o item mais caro e demorado que o arrematante de fazenda enfrenta, como se explica em leilão de imóvel rural. Área a menor que a do edital é também discussão com o juízo da execução, pela divergência de descrição, mas raramente desfaz a arrematação; o mais comum é o arrematante absorver a diferença.

Cadastros e o número de contribuinte

Depois do registro, o arrematante atualiza os cadastros: na prefeitura, o cadastro imobiliário e o IPTU, para que o lançamento saia em seu nome e sobre a base correta; em imóvel rural, o CCIR no INCRA, pela Lei 5.868/1972, o CAR no órgão ambiental, pela Lei 12.651/2012, e a declaração do ITR, pela Lei 9.393/1996, todos em nome do novo titular. Cadastro desatualizado gera cobrança contra o antigo dono, dificulta certidões negativas e, no rural, trava crédito e a próxima transmissão. Nenhum desses cadastros é ônus na matrícula e nenhum impede o registro da carta; o que eles fazem é definir se o imóvel está pronto para uso, garantia e venda. Os ônus propriamente ditos, e o que sai com a arrematação, estão em cancelamento de ônus depois da arrematação.

Pendência, efeito e solução

Pendência	Impede o registro da carta?	Impede	Solução
Construção não averbada	Não	Financiamento, avaliação, garantia	Averbação com habite-se e CND
Área divergente (urbano)	Não	Venda segura; financiamento	Retificação administrativa ou judicial
Georreferenciamento ausente (rural)	Sim, conforme a área	Transmissão	Certificação no INCRA
CCIR desatualizado	Sim, para rural	Transmissão; crédito	Atualização no INCRA
CAR ausente ou irregular	Não	Crédito; regularização ambiental	Inscrição e retificação
Cadastro municipal desatualizado	Não	IPTU correto; certidões	Atualização na prefeitura

Erros comuns

Anunciar o imóvel para venda financiada com construção não averbada
Deixar o IPTU lançado em nome do executado
Em rural, registrar a carta e esquecer CCIR, CAR e ITR
Não conferir a área antes do lance e descobrir a divergência na retificação
Tratar pendência como ônus e esperar que a arrematação a resolva

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

A construção não averbada impede o registro da carta?

Não. Impede o financiamento, prejudica a avaliação e a venda. Averba-se depois, com habite-se e certidão previdenciária.

Como corrijo a área da matrícula?

Por retificação de registro, pelo artigo 213 da Lei 6.015/1973: administrativa no cartório, com planta, memorial e anuência dos confrontantes, ou judicial se houver impugnação.

O que atualizo depois de registrar?

O cadastro municipal e o IPTU; em rural, CCIR, CAR e ITR em nome do novo titular.

A área do edital era maior que a real. Posso desfazer a arrematação?

A divergência é discutida no juízo da execução, mas raramente desfaz a arrematação. O mais comum é absorver a diferença, o que reforça a conferência prévia.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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