Ação anulatória de arrematação: hipóteses e prazo

Quando a ação é o único caminho

O art. 903 do Código de Processo Civil abre dez dias, após o auto, para alegar o vício nos autos; o parágrafo quarto dispõe que, após a expedição da carta de arrematação, a invalidação da arrematação só poderá ser pleiteada por ação autônoma, na qual o arrematante figurará como litisconsorte necessário. O executado que perdeu os dez dias, o terceiro prejudicado que só soube depois e o credor com garantia que não foi intimado passam a depender dessa ação. Ela é proposta perante o juízo da execução, por conexão, contra o arrematante e o exequente, e discute só o vício da arrematação, não a dívida nem a penhora. A janela anterior está no artigo sobre auto de arrematação e os dez dias, e as hipóteses em anulação de arrematação.

Fundamentos e prova

Os fundamentos são os do parágrafo primeiro do artigo 903: invalidade por preço vil, pelo art. 891 do Código de Processo Civil, ou por outro vício, como a falta de intimação pessoal do executado exigida pelo art. 889 do Código de Processo Civil, a divergência entre edital e bem, a publicidade irregular ou a arrematação por pessoa impedida pelo artigo 890; ineficácia por falta de intimação do credor com garantia real ou dos demais interessados do artigo 889; e resolução por falta de pagamento. A jurisprudência exige, além do vício, a demonstração do prejuízo: intimação irregular de executado que compareceu e não alegou nada em tempo é vício sem prejuízo. A prova é documental na maior parte: certidões dos autos, matrícula, avaliação, edital. O arrematante de boa-fé é ouvido e, se a arrematação cair, tem direito à restituição do preço e das despesas, tema de evicção do imóvel arrematado.

Tutela e prazo

A ação, por si, não suspende nada: o arrematante registra a carta e pede a imissão enquanto ela tramita. O que suspende é a tutela provisória, pelos artigos 300 a 302 do Código de Processo Civil, com a demonstração da probabilidade do vício e do risco de a posse ou o registro consolidarem uma situação de difícil reversão; o juiz pode determinar a averbação da ação na matrícula, o que ao menos avisa o terceiro comprador. Quanto ao prazo, a lei não o fixa, e a jurisprudência diverge: nulidade absoluta, como a arrematação por impedido ou sem intimação alguma, é alegável enquanto durar a situação ou no prazo geral do art. 205 do Código Civil; anulabilidade, como o preço vil discutível, tem sido submetida a prazos menores, e há decisões que aplicam o decadencial de quatro anos do art. 178 do Código Civil. O escritório trata o prazo como o mais curto possível e propõe a ação sem esperar. O rito geral está em leilão de imóveis.

Nos autos e por ação

Erros comuns

• Propor a ação sem pedir tutela e ver a carta registrada
• Alegar vício sem demonstrar prejuízo
• Discutir a dívida na ação anulatória
• Esperar para propor a ação contando com o prazo de dez anos
• Não incluir o arrematante como réu

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Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026