Fraude à execução e imóvel em leilão: quando a venda anterior não vale contra o arrematante

O executado vendeu o imóvel antes do leilão. Se vendeu em fraude, a venda não conta, e quem arremata compra de quem já não era dono no papel.

Fraude à execução é a venda ou oneração do bem pelo executado quando já tramita contra ele ação capaz de reduzi-lo à insolvência, ou quando a execução está averbada na matrícula. A alienação é ineficaz perante o exequente, pelo artigo 792 do CPC: o bem vai a leilão como se ainda fosse do executado.

O que a lei considera fraude

O art. 792 do Código de Processo Civil lista as hipóteses: quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, averbada no registro; quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do artigo 828; quando tiver sido averbada hipoteca judiciária ou outro ato de constrição; quando, ao tempo da alienação ou oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; e nos demais casos previstos em lei. O parágrafo primeiro declara a alienação ineficaz em relação ao exequente, o que é diferente de nula: a venda vale entre o executado e o comprador, mas não impede a penhora nem o leilão. O parágrafo quarto manda intimar o terceiro adquirente antes de declarar a fraude, para que oponha embargos de terceiro em quinze dias. O instituto é comparado ao da fraude contra credores no artigo sobre fraude contra credores e fraude à execução.

A Súmula 375 e a averbação premonitória

O Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 375, fixou que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. A regra protege o comprador de boa-fé: quem comprou imóvel com matrícula limpa, sem penhora nem averbação, e sem saber da execução, fica com o bem, e o exequente perde a garantia. Para não perder, o exequente usa a averbação premonitória do art. 828 do Código de Processo Civil: averba na matrícula a existência da execução logo no início, e a partir daí qualquer venda é presumidamente fraudulenta, sem necessidade de provar má-fé. O comprador diligente lê a matrícula e as certidões dos distribuidores do vendedor antes de comprar; o que não lê responde pela presunção. A averbação e a leitura da matrícula estão no artigo sobre matrícula de imóvel em leilão.

O que muda para quem arremata

Para o arrematante, a fraude à execução reconhecida é o que permite que o imóvel esteja em leilão apesar de uma venda anterior: o bem foi penhorado como do executado, o terceiro comprador foi intimado e não afastou a fraude, e o leilão corre. O arrematante verifica, nos autos, se a fraude foi declarada por decisão e se o terceiro foi intimado e teve a chance de embargar; se a decisão está pendente de recurso, a arrematação corre o risco de ser atingida. Verifica também se há outro adquirente, posterior ao comprador em fraude, que possa alegar boa-fé própria. O terceiro comprador, por sua vez, defende-se por embargos de terceiro do art. 674 do Código de Processo Civil, demonstrando a boa-fé e a ausência de registro; se vence, a penhora cai e o leilão não acontece. A verificação integra a due diligence de imóvel em leilão, e a matéria se liga à de penhora de imóvel.

Situações e resultado

Situação da venda pelo executado	Fraude à execução?	O que acontece
Depois da averbação premonitória ou da penhora registrada	Sim, presumida	Bem penhorado e leiloado; comprador perde
Depois da citação, sem averbação, comprador de má-fé provada	Sim	Idem
Depois da citação, sem averbação, comprador de boa-fé	Não (Súmula 375)	Comprador fica; exequente perde a garantia
Antes da citação de ação que levaria à insolvência	Discutível	Fraude contra credores, por ação pauliana
Antes de qualquer processo	Não	Venda válida

Erros comuns

Exequente não averbar a execução na matrícula e perder o bem para comprador de boa-fé
Comprador não tirar certidões do vendedor e cair na presunção
Arrematante dar lance sem verificar se a fraude foi declarada por decisão firme
Terceiro comprador não embargar no prazo de quinze dias
Confundir ineficácia com nulidade e usar a via errada

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

O que é fraude à execução?

A venda ou oneração do bem pelo executado quando já há ação capaz de levá-lo à insolvência, ou averbação da execução ou da penhora, pelo artigo 792 do CPC. A venda é ineficaz perante o exequente.

O comprador do imóvel perde o bem?

Se comprou com penhora registrada ou de má-fé, sim. Se de boa-fé e sem registro, a Súmula 375 do STJ o protege, e o exequente perde a garantia.

Como o exequente se protege?

Averbando a existência da execução na matrícula, pelo artigo 828 do CPC. A partir daí, a venda é presumidamente fraudulenta.

O que o arrematante verifica?

Se a fraude foi declarada por decisão, se o terceiro foi intimado e teve prazo para embargar, e se há recurso pendente que possa atingir a arrematação.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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