Evicção do imóvel arrematado: o que acontece com o dinheiro pago

O que é evicção, e por que atinge a arrematação

O art. 447 do Código Civil dispõe que, nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção, e que a garantia subsiste ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. A arrematação transfere o bem que o executado tinha; se ele não era o dono, porque a cadeia dominial tinha elo faltante, porque a venda a ele foi anulada, ou porque um terceiro tinha direito real anterior, o verdadeiro titular pode reivindicar o imóvel do arrematante, e a arrematação, embora regular, não cria propriedade onde o executado não a tinha. É diferente da anulação da arrematação por vício dela mesma, tema de anulação de arrematação: na evicção, o leilão foi perfeito, e o defeito estava no direito do executado. A leitura da cadeia dominial, tratada em matrícula de imóvel em leilão, é o que reduz esse risco.

O que o arrematante recebe

O art. 450 do Código Civil enumera o que o evicto tem direito a receber: a restituição integral do preço, a indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir, a das despesas dos contratos e dos prejuízos que diretamente resultarem da evicção, e as custas judiciais e honorários do advogado por ele constituído. O art. 450, parágrafo único do Código Civil manda calcular a restituição pelo valor da coisa na época em que se evenceu, e não pelo preço pago, o que protege o arrematante contra a valorização; se o bem se desvalorizou, a jurisprudência tende a limitar ao preço. As benfeitorias necessárias e úteis não abonadas ao evicto são indenizadas pelo alienante, pelo artigo 453. Na arrematação, entram no cálculo o lance, a comissão, o ITBI, os emolumentos e as despesas de regularização e desocupação, todas comprovadas, como se listam em o custo real de arrematar.

De quem cobrar

É a pergunta difícil. O alienante, para a evicção, é o executado, cujo bem foi vendido; mas ele é insolvente por definição, e o dinheiro da arrematação foi para o exequente e para os credores habilitados. A jurisprudência tem admitido que o arrematante cobre a restituição de quem efetivamente recebeu o preço, com base no enriquecimento sem causa, e há decisões que responsabilizam o exequente que promoveu a penhora de bem que não era do executado, especialmente quando a irregularidade era verificável. Perdas e danos além da restituição, porém, tendem a ficar contra o executado. O arrematante evicto denuncia a lide ao executado e ao exequente na ação em que é demandado pelo terceiro, pelo art. 125 do Código de Processo Civil, para que a sentença já os condene. A verificação prévia, feita na due diligence de imóvel em leilão, é o que impede que a discussão exista.

Evicção e anulação, lado a lado

Erros comuns

• Não ler a cadeia dominial e comprar de quem não era dono
• Não denunciar a lide ao executado e ao exequente
• Cobrar só o preço pago, quando o valor atual é maior
• Não guardar os comprovantes das despesas
• Confundir evicção com anulação e usar a via errada

Leitura relacionada

Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026