O custo real de arrematar: comissão, ITBI, registro, débitos e desocupação

Comissão e ITBI

A comissão do leiloeiro é fixada pelo juiz, pelo art. 884 do Código de Processo Civil, e a prática é de cinco por cento sobre o valor da arrematação, paga pelo arrematante à parte do preço, no ato ou no prazo do edital. Não integra o valor depositado nem é devolvida se a arrematação for anulada por culpa de terceiro, salvo decisão em contrário. O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa, devido pelo arrematante, com base no valor da arrematação, conforme entendimento consolidado do STJ, e recolhido antes da expedição da carta, pelo art. 901 do Código de Processo Civil. Alíquotas variam por município; em Dourados, a legislação municipal define. Alguns municípios tentam cobrar sobre o valor venal quando este é maior, e a cobrança se impugna. O tema tem artigo próprio: ITBI na arrematação.

Registro, cancelamento e débitos

O registro da carta de arrematação paga emolumentos ao cartório, pela tabela estadual, proporcionais ao valor; o cancelamento de cada ônus, como penhoras e hipoteca, paga emolumento próprio, e há custas de expedição da carta e de eventuais mandados. Os débitos anteriores são o item que mais varia: tributos se sub-rogam no preço no leilão judicial, pelo Tema 1.134 do STJ, mas ficam com o comprador no extrajudicial; a dívida de condomínio passa ao arrematante quando o edital a menciona; contas de consumo dependem do edital. O que o edital atribui, entra na conta pelo valor apurado antes, como se explica em dívida de condomínio e arrematação. O caminho do registro está em carta de arrematação.

Desocupação, regularização e tempo

Se o imóvel está ocupado, há custo de mandado, de eventual ação e, no possuidor de boa-fé, de indenização de benfeitorias; e há tempo, que para quem financia o lance ou deixa de alugar o imóvel é dinheiro. Se a matrícula tem construção não averbada, área divergente ou, em rural, georreferenciamento pendente, a regularização é custo do arrematante, tratado em regularização de imóvel arrematado. E há o custo do próprio capital: entre o depósito e a posse podem passar meses. No parcelamento do artigo 895, somam-se correção e a hipoteca sobre o bem. O tempo típico de cada ocupante está no artigo sobre imóvel ocupado em leilão.

A conta, parcela por parcela

Somadas, as parcelas costumam ficar entre dez e vinte por cento do lance em imóvel urbano desocupado e regular, e muito mais em imóvel ocupado, rural ou irregular. O parecer da due diligence de imóvel em leilão entrega esse número para o caso concreto, e o lance máximo que ele permite.

Erros comuns

• Comparar o lance com o valor de mercado sem somar as parcelas
• Esquecer a comissão, que é paga fora do preço
• Calcular o ITBI sobre a avaliação em vez do preço, ou aceitar cobrança sobre o venal
• Não precificar o tempo até a posse
• Descobrir a regularização depois do registro

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Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026