Indisponibilidade de bens na matrícula: o efeito sobre o leilão

A indisponibilidade não impede a penhora nem o leilão. Impede o registro. E sem registro, o arrematante não é dono.

Indisponibilidade de bens é a ordem, judicial ou administrativa, que proíbe o titular de dispor do imóvel, averbada na matrícula por meio da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens. Não impede a penhora nem a realização do leilão por outro juízo, mas impede o registro da carta de arrematação até que o juízo que a decretou a levante ou autorize.

O que é e quem decreta

A indisponibilidade é medida cautelar ou executiva que retira do titular o poder de dispor dos bens, sem transferi-los. É decretada por juízes em execuções fiscais, ações de improbidade, falências e execuções comuns, e por autoridades administrativas com competência legal, como a Receita Federal em certos casos e o Banco Central em liquidações. Desde o Provimento 39/2014 do Conselho Nacional de Justiça, as ordens são lançadas na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, e os cartórios de registro de imóveis as consultam obrigatoriamente antes de qualquer registro, averbando a indisponibilidade na matrícula quando encontram o CPF ou CNPJ do titular. Por isso ela aparece na matrícula sem que o juízo da execução tenha participado, e é um dos achados que a leitura da matrícula de imóvel em leilão procura.

O que a indisponibilidade impede, e o que não impede

Ela impede a alienação e a oneração voluntárias: o titular não pode vender, doar nem hipotecar. Não impede a penhora por outro juízo, porque a penhora é ato do Estado e não do titular, e a jurisprudência admite que o bem indisponível seja penhorado e levado a leilão, ressalvada a preferência do juízo que decretou a indisponibilidade sobre o produto. O que ela impede é o registro: o oficial do registro de imóveis, diante da averbação, não registra a carta de arrematação sem ordem de cancelamento ou autorização do juízo que decretou, pelo dever de qualificação da Lei 6.015/1973. O arrematante fica com a carta na mão e a matrícula bloqueada, e precisa provocar o juízo da execução a oficiar ao juízo da indisponibilidade, ou requerer diretamente a este. O caminho documental está em carta de arrematação.

Como se resolve

Antes do lance, o arrematante verifica quem decretou e por quê. Indisponibilidade em execução fiscal costuma ser levantada quando o juízo da execução comum garante ao fisco a preferência sobre o produto; indisponibilidade em ação de improbidade ou em falência é mais difícil, porque protege interesse público ou a massa, e pode tornar a arrematação inviável na prática. O juízo da execução onde ocorre o leilão pode, a pedido, oficiar ao outro juízo antes do leilão, e o edital pode condicionar a arrematação ao levantamento. Depois do lance, sem essa providência, o arrematante entra numa negociação entre juízos que pode durar meses. O parecer da due diligence de imóvel em leilão trata a indisponibilidade não levantada como risco alto, e o registro em geral está em regularização de imóvel arrematado.

Origem e chance de levantamento

Quem decretou	Finalidade	Levantamento para a arrematação
Juízo de execução fiscal	Garantir o crédito tributário	Comum, com preferência do fisco no produto
Juízo cível em execução comum	Garantir o crédito do exequente	Comum, mediante reserva no produto
Juízo de improbidade administrativa	Garantir ressarcimento ao erário	Difícil; depende do juízo
Juízo falimentar	Proteger a massa	Difícil; arrematação pode ser inviável
Autoridade administrativa	Conforme a lei específica	Depende do órgão

Erros comuns

Dar lance sem saber quem decretou a indisponibilidade
Supor que a arrematação judicial cancela a indisponibilidade automaticamente
Não pedir ao juízo da execução que oficie ao outro antes do leilão
Confundir indisponibilidade com penhora
Registrar a carta sem conferir a CNIB no dia

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

O que é indisponibilidade de bens?

Ordem judicial ou administrativa que proíbe o titular de dispor do bem, averbada na matrícula pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, do CNJ.

Imóvel indisponível pode ir a leilão?

A penhora e o leilão por outro juízo são admitidos. O que a indisponibilidade impede é o registro da carta sem ordem do juízo que a decretou.

Como registro a carta se há indisponibilidade?

Com o cancelamento ou a autorização do juízo que decretou, provocado pelo juízo da execução ou diretamente. Sem isso, o cartório não registra.

Quanto tempo leva o levantamento?

Depende da origem. Em execução fiscal e cível comum, costuma ser resolvido com reserva do produto; em improbidade e falência, pode não ser levantado.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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