Matrícula de imóvel em leilão
A leitura completa.
Certidão de ônus reais: o que ela mostra e o que não mostra
É a certidão mais pedida e a mais mal entendida. Ela resume os gravames; não conta a história do imóvel.
A certidão de ônus reais informa os gravames vigentes sobre o imóvel: hipotecas, penhoras, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidades. Não reproduz a matrícula inteira: pode omitir averbações, não mostra a cadeia dominial completa e não substitui as certidões fiscais, judiciais e do condomínio. Para leilão, ela é o começo da análise, não o fim.
O que a certidão informa
A certidão de ônus reais, emitida pelo cartório de registro de imóveis com base na Lei 6.015/1973, relaciona os direitos reais de garantia e as constrições vigentes sobre a matrícula: hipoteca, com credor e valor; penhora, com juízo e processo; alienação fiduciária, com credor; arresto e sequestro; usufruto, uso e habitação; servidões; e as indisponibilidades lançadas. Informa também o titular atual do domínio. Ela serve para saber, de uma vez, o que pesa sobre o bem hoje, e é o documento que os bancos e os compradores comuns pedem. Para quem arremata, ela responde à pergunta "o que vai me atrapalhar", mas não à pergunta "de onde veio este imóvel e o que aconteceu com ele", que a matrícula de inteiro teor responde, como mostra o artigo sobre matrícula de imóvel em leilão.
O que ela não mostra
Não mostra a cadeia dominial completa, que é onde se identifica o elo faltante. Não mostra averbações que o cartório não classifica como ônus, como a existência de ação, a averbação premonitória do art. 828 do Código de Processo Civil, a locação com cláusula de vigência ou a cláusula de inalienabilidade, dependendo da prática do cartório. Não mostra ônus cancelados, que às vezes importam para entender o histórico. Não mostra penhora ainda não registrada: a penhora existe desde o auto, e o registro do art. 844 do Código de Processo Civil é para eficácia contra terceiros, de modo que uma execução recente pode não aparecer. Não mostra débitos fiscais, condominiais nem ações contra o executado que não tenham chegado à matrícula. E envelhece: certidão de um mês atrás pode omitir a penhora de ontem. A certidão que se usa é a da semana do lance.
As certidões que completam a análise
| Certidão | Onde | O que revela |
|---|---|---|
| Inteiro teor da matrícula | Cartório de registro de imóveis | Todos os atos, cadeia dominial, averbações |
| Negativa de IPTU ou ITR | Prefeitura ou Receita Federal | Tributos do imóvel; no judicial, sub-rogam-se no preço |
| Declaração do condomínio | Síndico ou administradora | Cotas vencidas, que o edital pode atribuir ao arrematante |
| Distribuidores cíveis e federais do executado | Fóruns estadual e federal | Outras execuções, ações sobre o bem, recuperação judicial |
| Feitos trabalhistas do executado | Justiça do Trabalho | Execuções que podem alcançar o bem |
| CCIR e CAR (rural) | INCRA e órgão ambiental | Cadastros e passivo ambiental |
| Autos da execução | Juízo | Intimações, avaliação, embargos, recursos |
A análise junta as sete. Cada uma responde a uma pergunta que a certidão de ônus não responde, e o parecer da due diligence de imóvel em leilão é a leitura cruzada delas.
Validade e data
A certidão de ônus não tem prazo legal de validade para leilão; a prática de mercado e dos cartórios adota trinta dias, e os bancos exigem certidão recente. Para arrematar, o critério é outro: a certidão precisa ser posterior ao último ato que poderia ter mudado a situação do bem, e como não se sabe quando uma penhora entra, pede-se a mais recente possível, emitida na semana do leilão. Cartórios com certidão eletrônica emitem em horas. O custo é pequeno diante do lance, e a diferença entre uma certidão de ontem e uma de dois meses atrás pode ser uma execução trabalhista de valor alto que só apareceria depois. O rito em que tudo isso se encaixa está em leilão de imóveis.
Erros comuns
- Tratar a certidão de ônus como se fosse a matrícula
- Usar certidão antiga
- Não tirar as certidões do executado nos distribuidores
- Esquecer a declaração do condomínio
- Em imóvel rural, ignorar CCIR e CAR
Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.
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Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.
Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.
Perguntas frequentes
A certidão de ônus reais basta para arrematar?
Não. Ela resume os gravames vigentes. A matrícula de inteiro teor, as certidões fiscais, do condomínio e dos distribuidores, e os autos completam a análise.
Qual a validade da certidão de ônus?
Não há prazo legal; a prática adota trinta dias. Para leilão, o que importa é ser a mais recente possível, porque penhora nova pode entrar a qualquer momento.
A certidão mostra penhora não registrada?
Não. A penhora existe desde o auto e só aparece na matrícula depois do registro. Execuções recentes podem não constar, e por isso se tiram as certidões dos distribuidores.
O que é certidão de inteiro teor?
A reprodução completa da matrícula, com todos os registros e averbações desde a abertura. É a que se lê ato por ato para leilão.
Responsável pelo conteúdo
Patrick HammarstromOAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.
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