Primeira e segunda praça: o que muda no preço e no risco

Na primeira, o mínimo é a avaliação. Na segunda, cai até o limite do preço vil. Esperar a segunda é barato até o dia em que outro arremata na primeira.

No leilão judicial, a primeira praça só admite lance igual ou superior ao valor da avaliação. Se não houver, a segunda praça, dias depois, admite lance inferior, respeitado o mínimo fixado pelo juiz ou, na falta, cinquenta por cento da avaliação.

Como a lei estrutura as duas praças

O art. 886 do Código de Processo Civil determina que o leilão seja realizado em duas datas e que o edital indique ambas: se na primeira não houver lance igual ou superior à avaliação, o bem vai à segunda, no prazo que o juiz fixar, em geral de dez a vinte dias depois. O art. 891 do Código de Processo Civil fixa o limite da segunda: o juiz estabelece o preço mínimo, e, se não o fizer, considera-se vil o lance inferior a cinquenta por cento da avaliação. Muitos juízos fixam sessenta ou setenta por cento, e o edital diz qual. A avaliação é a do art. 870 do Código de Processo Civil, feita por oficial de justiça ou avaliador, e pode ser impugnada pelas partes antes do leilão; avaliação antiga ou desatualizada é motivo para pedir nova, e o arrematante deve conferir a data. O rito está em leilão de imóveis.

A estratégia de esperar e o que ela custa

Quem espera a segunda praça paga menos, mas assume dois riscos. O primeiro é a concorrência: outro interessado pode arrematar na primeira pelo valor da avaliação, e o bem some. O segundo é o executado: até a assinatura do auto de arrematação, ele pode remir a execução pagando a dívida com custas e honorários, pelo art. 826 do Código de Processo Civil, e a jurisprudência admite também o pagamento por familiares para evitar a perda do bem; quanto mais o processo avança, mais o executado se mobiliza. Há ainda a adjudicação pelo exequente, que pode pedir o bem pelo valor da avaliação a qualquer tempo antes do leilão, pelo art. 876 do Código de Processo Civil. Na prática, imóveis bons vão na primeira e imóveis com problema vão na segunda; o desconto costuma ser proporcional ao risco que o mercado já precificou.

Preço vil na segunda praça

O lance da segunda praça abaixo do mínimo é preço vil, e a arrematação por preço vil é inválida pelo art. 903 do Código de Processo Civil, alegável nos dez dias seguintes ou por ação autônoma depois da carta. O arrematante que compra por preço vil compra um problema: o executado tem argumento certo para derrubar a arrematação, e o bem volta a leilão. A regra existe para proteger o executado de vender o bem por qualquer valor, e é aplicada com rigor. Há discussão sobre bens com valor de mercado muito diferente da avaliação, o que reforça a importância de avaliação atual. O tema é aprofundado no artigo sobre preço vil, e a hipótese de anulação está em anulação de arrematação.

Primeira e segunda praça

Ponto	Primeira praça	Segunda praça
Lance mínimo	Valor da avaliação	Mínimo fixado pelo juiz; nunca abaixo do preço vil
Preço vil	Não se aplica	Abaixo do mínimo ou de 50% da avaliação
Concorrência	Menor; quem quer o bem paga a avaliação	Maior entre quem busca desconto
Risco de remição ou adjudicação	Existe	Maior, com o tempo
Parcelamento (art. 895)	Proposta pela avaliação	Proposta pelo mínimo
Prazo entre elas	—	Fixado pelo juiz; em geral 10 a 20 dias

Erros comuns

Esperar a segunda praça em imóvel que vale a avaliação
Não conferir o mínimo fixado no edital para a segunda praça
Dar lance abaixo do preço vil
Ignorar a data da avaliação
Esquecer que o executado pode pagar até o auto

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

Qual o lance mínimo na primeira praça?

O valor da avaliação. Lance inferior não é admitido na primeira.

E na segunda praça?

O mínimo fixado pelo juiz no edital ou, se não fixado, cinquenta por cento da avaliação. Abaixo disso é preço vil.

Vale a pena esperar a segunda praça?

Depende do imóvel. Bem bom costuma ir na primeira; esperar reduz o preço e aumenta o risco de perder para outro lance, para a remição ou para a adjudicação.

O executado pode pagar a dívida e cancelar o leilão?

Sim, até a assinatura do auto de arrematação, pelo artigo 826 do CPC, com custas e honorários.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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