Preço vil: quando o lance pode ser anulado

A lei protege o executado de ver o bem vendido por qualquer valor. Para o arrematante, a mesma regra é o risco de comprar e perder.

Preço vil é o lance inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou, quando ele não fixou, inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. O artigo 891 do CPC proíbe a arrematação por preço vil, e o artigo 903 a declara inválida. A discussão mais frequente não é o percentual, mas a avaliação: laudo antigo produz preço vil disfarçado.

O critério da lei

O art. 891 do Código de Processo Civil dispõe que não será aceito lance que ofereça preço vil, e o seu parágrafo único define: é vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital e, não tendo sido fixado, o inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. A regra vale para a segunda praça, porque na primeira o mínimo é a própria avaliação. O juiz pode fixar percentual maior, e muitos fixam, considerando a natureza do bem; o edital informa. A avaliação é a do processo, feita pelo oficial de justiça ou por avaliador nomeado, pelo art. 870 do Código de Processo Civil, e é ela, e não o valor de mercado que o arrematante imagina, a base do cálculo. O contexto das duas praças está no artigo sobre primeira e segunda praça.

A avaliação desatualizada

O ponto que mais gera litígio é a avaliação antiga. O art. 873 do Código de Processo Civil permite nova avaliação quando houver erro, dolo, majoração ou diminuição do valor do bem, ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído; o executado que percebe o laudo defasado deve pedir a nova avaliação antes do leilão. A jurisprudência do STJ entende que, em regra, o preço vil se afere pelo percentual sobre a avaliação constante dos autos, mas admite a análise das circunstâncias quando a avaliação é manifestamente defasada, especialmente em imóvel com valorização relevante no intervalo. Para o arrematante, o cuidado é dobrado: laudo antigo que o beneficia hoje é o argumento do executado amanhã. A conferência da data e do método do laudo integra a due diligence de imóvel em leilão.

Como se alega, e o que acontece

A arrematação por preço vil é inválida pelo art. 903 do Código de Processo Civil, e a invalidade se alega nos autos em dez dias da assinatura do auto, ou por ação autônoma depois da expedição da carta, com o arrematante como réu. Reconhecido o vício, a arrematação é desfeita, o preço é devolvido ao arrematante e o bem volta a leilão. Não há indenização ao arrematante além da restituição, salvo má-fé de alguém. A alegação exige demonstrar o percentual, o que é objetivo, ou a defasagem da avaliação, o que exige prova. O executado que deixou passar os dez dias e a carta foi expedida ainda tem a ação, mas a jurisprudência é mais rigorosa com quem se omitiu quando podia impugnar a avaliação. O tema geral está em anulação de arrematação.

Preço vil ou não

Situação	É preço vil?
Lance de 55% da avaliação, sem mínimo fixado	Não; supera 50%
Lance de 55% com mínimo de 60% no edital	Sim; abaixo do mínimo fixado
Lance de 45% da avaliação	Sim, em qualquer caso
Lance de 60% sobre avaliação de cinco anos atrás	Discutível; depende da defasagem demonstrada
Lance na primeira praça abaixo da avaliação	Não admitido; não é preço vil, é lance inválido

Erros comuns

Comprar no limite do percentual sobre avaliação antiga
Não pedir nova avaliação antes do leilão, sendo executado
Deixar passar os dez dias do artigo 903
Confundir valor de mercado com valor da avaliação
Ignorar o mínimo fixado no edital

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Perguntas frequentes

O que é preço vil?

Lance inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou, na falta, a cinquenta por cento da avaliação, pelo artigo 891 do CPC.

O juiz pode fixar percentual maior que 50%?

Sim, e é comum: 60% ou 70%, conforme a natureza do bem. O edital informa o mínimo.

A avaliação antiga muda o cálculo?

A regra é o percentual sobre a avaliação dos autos, mas a jurisprudência admite a análise quando a avaliação é manifestamente defasada. O caminho certo é pedir nova avaliação antes do leilão.

O que acontece com a arrematação por preço vil?

É inválida: desfeita, com devolução do preço ao arrematante, e o bem volta a leilão.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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