Sub-rogação de tributos no preço da arrematação: como funciona

O mecanismo

O art. 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional dispõe que, na arrematação em hasta pública, a sub-rogação dos créditos tributários do imóvel ocorre sobre o respectivo preço. O crédito tributário é de natureza propter rem, isto é, acompanha o bem; a lei, para não onerar quem compra em leilão e para viabilizar a própria arrematação, desloca esse crédito do bem para o preço. Feito o depósito, o juiz intima a Fazenda credora, que apresenta o valor atualizado e o recebe do produto antes do exequente, porque o art. 186 do Código Tributário Nacional dá ao crédito tributário preferência sobre os demais, ressalvados os trabalhistas e os de acidente do trabalho. O que sobra vai ao exequente e, havendo excesso, ao executado. O arrematante não participa dessa divisão: pagou, registrou e ficou com o imóvel sem débito, como fixou o STJ no Tema 1.134, tratado no artigo sobre IPTU em imóvel arrematado.

A ordem de pagamento com o produto

O art. 908 do Código de Processo Civil trata do concurso quando mais de um credor disputa o produto, e o art. 907 do Código de Processo Civil manda entregar ao executado o que sobrar. Para o arrematante, a ordem só importa num ponto: se o produto for insuficiente para a Fazenda, o saldo do tributo fica com o executado, e não com quem arrematou.

Quando o preço não cobre o tributo

Pode acontecer em imóvel com IPTU de muitos anos, arrematado por preço baixo na segunda praça. A sub-rogação é sobre o preço, e só até ele: a Fazenda recebe o que o preço permitir, e o restante do crédito tributário permanece contra o contribuinte original, o executado, sem alcançar o imóvel nem o arrematante. É o que decorre do texto do CTN e do que o STJ consolidou. Municípios que insistem em cobrar o saldo do arrematante, ou em condicionar a expedição da certidão negativa ao pagamento, são contestados com base no Tema 1.134, e a certidão do imóvel deve sair limpa após o registro da carta. A operação do registro está em carta de arrematação e os custos que efetivamente ficam com o arrematante, em o custo real de arrematar.

O que não se sub-roga

A sub-rogação do artigo 130 é de créditos tributários sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse, e das taxas e contribuições de melhoria a eles relativas. Não se sub rogam multas administrativas de outra natureza, débitos de condomínio, que são civis, contas de consumo, nem dívidas pessoais do executado. Também não se aplica ao leilão extrajudicial da alienação fiduciária, que não é hasta pública judicial, nem à adjudicação pelo credor, em que não há preço a sub-rogar e o adjudicante responde pelos tributos como adquirente comum. O contexto completo do leilão está em leilão de imóveis.

Erros comuns

• Pagar tributo anterior ao registro da carta em leilão judicial
• Aceitar cobrança do saldo tributário que o preço não cobriu
• Supor que condomínio e contas de consumo também se sub-rogam
• Aplicar a sub-rogação ao leilão extrajudicial
• Não acompanhar a habilitação da Fazenda nos autos

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Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026