ITR e IPTU em imóvel arrematado: o que decidiu o Tema 1.134 do STJ

O que o CTN diz

O art. 130 do Código Tributário Nacional estabelece que os créditos tributários relativos a impostos sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e as taxas e contribuições de melhoria correspondentes, sub-rogam-se na pessoa dos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. O parágrafo único abre a exceção que interessa ao leilão: no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. Ou seja, o arrematante não herda a dívida tributária do imóvel; a dívida passa a incidir sobre o dinheiro que ele pagou, e a Fazenda se habilita nos autos para receber. A regra sempre existiu, mas a prática dos editais e de parte da jurisprudência a contornava, atribuindo os débitos ao arrematante por cláusula. O rito está em leilão de imóveis.

O que o STJ fixou no Tema 1.134

O Superior Tribunal de Justiça, em recursos repetitivos no Tema 1.134, decidiu que, na arrematação em hasta pública, os débitos tributários anteriores se sub-rogam no preço, e que é inválida a cláusula de edital que atribua ao arrematante a responsabilidade por eles, porque norma de lei complementar não pode ser afastada por edital. A decisão uniformizou a jurisprudência que oscilava e alcança IPTU, ITR, taxas e contribuições de melhoria. O tribunal modulou os efeitos: a tese se aplica aos leilões cujos editais foram publicados depois da decisão, preservando as arrematações anteriores em que o arrematante assumiu os débitos conforme o edital. Quem arrematou antes com essa cláusula, portanto, continua responsável; quem arremata agora, não. A data exata da modulação e o teor completo devem ser conferidos na fonte, e o escritório o faz em cada análise.

O que a decisão não alcança

A sub-rogação do CTN é de tributos. Não alcança a dívida de condomínio, que é obrigação civil propter rem, e que a jurisprudência continua transferindo ao arrematante quando o edital a menciona, pelo art. 1.345 do Código Civil e pela previsão editalícia, como se explica no artigo sobre dívida de condomínio e arrematação. Não alcança contas de água, luz e gás, que são de consumo e ficam com o consumidor, salvo cláusula do edital. Não alcança o leilão extrajudicial da alienação fiduciária, que não é hasta pública judicial: ali, os tributos anteriores ficam com quem o edital do credor atribuir, em geral o comprador. E não alcança o ITBI da própria arrematação, que é do arrematante, tema de ITBI na arrematação. O mecanismo da sub-rogação está no artigo sobre sub-rogação de tributos no preço.

O que é próprio da fazenda arrematada

Em imóvel rural o tributo anterior é o ITR, e a tese do Tema 1.134 o alcança do mesmo modo: declarações não entregues e exercícios em aberto pelo antigo proprietário sub-rogam-se no preço, e não passam para quem arrematou. O ponto que costuma travar a fazenda não é fiscal, e sim cadastral: a Receita condiciona a transferência à regularidade do imóvel no Cafir, e o cartório exige o georreferenciamento certificado pelo INCRA e o CCIR em dia antes de registrar a carta. Nenhuma dessas exigências é dívida do arrematante, mas todas são tarefa dele, e o custo delas entra na conta do lance, como se detalha em o custo real de arrematar. A sequência completa da regularização depois do leilão está em regularização de imóvel rural arrematado.

Débito por débito

Erros comuns

• Pagar o IPTU anterior em leilão judicial por causa do edital, depois do Tema 1.134
• Supor que a sub-rogação vale no leilão extrajudicial
• Confundir tributo com dívida de condomínio
• Não conferir a data do edital diante da modulação
• Esquecer o ITBI da própria arrematação

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Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026