Cancelamento de ônus na matrícula depois da arrematação

A arrematação limpa a matrícula do que a execução criou e do que nela se pagou. O resto continua lá, e precisa de outro caminho.

A arrematação extingue as penhoras sobre o bem e a hipoteca do credor intimado que se paga no preço; o cancelamento na matrícula se faz por ordem do juízo, requerida com o registro da carta. Não se extinguem a indisponibilidade de outro juízo, o usufruto, a servidão nem a locação com vigência averbada.

O que a arrematação extingue

A penhora da própria execução se extingue com a arrematação, porque cumpriu a sua função; as penhoras de outras execuções sobre o mesmo bem também, porque o bem foi alienado judicialmente e os demais credores se habilitam no preço, pelo concurso do art. 908 do Código de Processo Civil. A hipoteca se extingue pela arrematação ou adjudicação, pelo art. 1.499, VI do Código Civil, desde que o credor hipotecário tenha sido intimado do leilão como exige o art. 889 do Código de Processo Civil; ele recebe do preço na ordem de preferência, e o arrematante adquire livre. A alienação fiduciária não se extingue, porque o executado não era dono: o que se arrematou foram os direitos dele, e o credor fiduciário continua com a propriedade resolúvel até a quitação. O usufruto, a servidão e o direito de superfície acompanham o bem, tema do artigo sobre imóvel com usufruto averbado.

Como se pede o cancelamento

O cancelamento é averbação, pela art. 250 do Lei 6.015/1973, e exige título: a ordem do juízo da execução, que pode constar da própria carta de arrematação ou de mandado à parte. O arrematante requer ao juízo, antes ou junto da expedição da carta, que determine o cancelamento das penhoras e da hipoteca extinta, indicando cada ato pelo número da matrícula; o cartório averba o cancelamento no mesmo protocolo do registro da carta ou em seguida. Penhora de outro juízo é cancelada por ordem daquele juízo, que o juízo da execução oficia a pedido do arrematante, ou que o próprio arrematante requer diretamente com a prova da arrematação; a demora entre juízos é comum e entra no cálculo do tempo. O caminho do registro está em registro da carta de arrematação.

O que exige providência própria

A indisponibilidade decretada por outro juízo ou autoridade não se cancela pela arrematação: exige o levantamento ou a autorização de quem a decretou, tema de indisponibilidade de bens na matrícula. A hipoteca de credor que não foi intimado não se extingue, e a arrematação é ineficaz perante ele; o arrematante negocia a quitação ou discute nos autos a falta de intimação. A locação com cláusula de vigência averbada continua até o fim do prazo, pelo art. 8º do Lei 8.245/1991, e a averbação só é cancelada depois. A averbação de existência de ação e a premonitória são canceladas a pedido, com a prova do encerramento. Construção não averbada, área divergente e georreferenciamento pendente não são ônus, mas pendências, e ficam para a regularização de imóvel arrematado.

Ônus por ônus

Ônus	Extingue-se pela arrematação?	Como sai da matrícula
Penhora da própria execução	Sim	Ordem do juízo, na carta ou em mandado
Penhora de outra execução	Sim	Ordem do outro juízo, oficiado ou requerido
Hipoteca do exequente	Sim	Ordem do juízo
Hipoteca de terceiro intimado	Sim; paga-se no preço	Ordem do juízo, após o pagamento
Hipoteca de terceiro não intimado	Não (ineficácia)	Quitação ou discussão nos autos
Alienação fiduciária	Não	Quitação ao credor fiduciário
Indisponibilidade de outro juízo	Não	Levantamento pelo juízo que decretou
Usufruto, servidão, superfície	Não	Pela própria extinção do direito
Locação com vigência averbada	Não	Fim do prazo; então, cancelamento
Averbação de ação ou premonitória	Não automaticamente	A pedido, com prova do encerramento

Erros comuns

Registrar a carta e deixar as penhoras na matrícula
Supor que a indisponibilidade cai com a arrematação
Não verificar se o credor hipotecário foi intimado antes de contar com a extinção
Ignorar a locação averbada
Não oficiar ao outro juízo e esperar que a penhora suma sozinha

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

A arrematação cancela as penhoras?

Extingue-as, inclusive as de outras execuções. O cancelamento na matrícula exige ordem do juízo respectivo, requerida junto com o registro da carta.

E a hipoteca?

Extingue-se pela arrematação, pelo artigo 1.499, VI, do Código Civil, se o credor foi intimado e se paga no preço. Credor não intimado mantém a garantia.

A indisponibilidade sai com a arrematação?

Não. Só com o levantamento ou a autorização do juízo ou autoridade que a decretou.

O usufruto some?

Não. Acompanha o bem até a própria extinção: morte do usufrutuário, renúncia ou termo.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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