Imissão na posse
A medida para quem arrematou.
Imóvel ocupado em leilão: como descobrir antes de dar o lance
A palavra "ocupado" no edital esconde três situações com custos muito diferentes. Descobrir qual é a sua antes do lance é o que separa semanas de anos.
Imóvel ocupado em leilão pode estar com o executado, com um locatário, com um possuidor antigo ou com um parente. Cada ocupante tem defesas e prazos diferentes: o executado sai por ordem nos próprios autos; o locatário com contrato averbado fica até o fim do prazo; o possuidor de boa-fé retém por benfeitorias.
Quem pode estar no imóvel
O executado é o caso mais simples: perdeu a propriedade com a arrematação e sai por ordem de imissão na posse nos próprios autos da execução, sem ação nova, pelo art. 538 do Código de Processo Civil aplicado por analogia e pela prática dos juízos. O locatário é o caso que mais surpreende: se o contrato é por prazo determinado e tem cláusula de vigência averbada na matrícula, o art. 8º do Lei 8.245/1991 obriga o arrematante a respeitar a locação até o fim do prazo; sem averbação, o arrematante pode denunciar o contrato em noventa dias. O possuidor de boa-fé, que tem o imóvel há anos por contrato não registrado ou por herança, tem direito de retenção por benfeitorias, pelo art. 1.219 do Código Civil, e ação própria para sair. O parente do executado, sem título, sai como ele, mas costuma resistir mais. A medida está em imissão na posse.
Onde se descobre
O edital diz se o imóvel está ocupado, e às vezes por quem, porque o art. 886 do Código de Processo Civil exige a menção de ônus e pendências; a certidão do oficial de justiça que fez a penhora e a avaliação, nos autos, costuma descrever quem foi encontrado no imóvel. A matrícula mostra a locação averbada, o usufruto e a existência de ação possessória. A vistoria, quando o leiloeiro a permite, mostra quem mora e como. A vizinhança e o síndico informam o que os documentos não dizem: há quanto tempo a pessoa está ali, se é família do executado, se paga aluguel a alguém. As contas de água e luz em nome de terceiro são indício de locação ou de posse antiga. O conjunto entra no parecer da due diligence de imóvel em leilão, com o tempo e o custo estimados para a posse.
O que cada ocupante custa
| Ocupante | Como sai | Tempo típico | Custo típico |
|---|---|---|---|
| Executado | Imissão nos autos da execução | Semanas a meses | Mandado e eventual força policial |
| Locatário sem averbação | Denúncia em 90 dias; despejo se não sair | Meses | Ação de despejo |
| Locatário com vigência averbada | Fim do contrato | Até o prazo restante | Recebe o aluguel enquanto isso |
| Possuidor de boa-fé | Ação de imissão; indenização de benfeitorias | Meses a anos | Benfeitorias e processo |
| Parente do executado | Imissão nos autos | Meses | Resistência de fato |
| Devedor fiduciante (extrajudicial) | Reintegração com liminar em 60 dias (Lei 9.514, art. 30) | Semanas a meses | Taxa de ocupação a favor do adquirente |
O custo da posse entra no lance como desconto. Imóvel com locatário averbado por três anos vale, para quem quer morar, três anos a menos; para quem quer renda, pode valer o aluguel. O artigo sobre locação averbada trata do caso mais delicado.
Erros comuns
- Presumir que "ocupado" significa o executado
- Não ler a certidão do oficial de justiça nos autos
- Não conferir locação averbada na matrícula
- Contar com desocupação em semanas quando há possuidor de boa-fé
- Tentar a desocupação por conta própria
Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir do edital, da matrícula e dos autos, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.
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Este conteúdo integra a área de Leilão de imóveis.
Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.
Perguntas frequentes
O edital diz quem ocupa o imóvel?
Diz se está ocupado e, às vezes, por quem. A certidão do oficial nos autos, a matrícula e a vistoria completam a resposta.
Locatário sai com a arrematação?
Sem contrato averbado, o arrematante denuncia a locação em 90 dias. Com cláusula de vigência averbada, o locatário fica até o fim do prazo, pelo artigo 8º da Lei 8.245/1991.
Posso retirar o ocupante por conta própria?
Não. É esbulho e gera responsabilidade. A desocupação se faz por ordem judicial: imissão na posse ou, na alienação fiduciária, reintegração.
Quanto tempo leva a desocupação?
Do executado, semanas a meses. Do possuidor de boa-fé com benfeitorias, meses a anos. É variável que entra no lance.
Responsável pelo conteúdo
Patrick HammarstromOAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.
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