Parcelamento do lance no leilão judicial: como funciona o artigo 895

O que a lei permite

O art. 895 do Código de Processo Civil admite que o interessado em adquirir o bem em prestações apresente, por escrito, até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição pelo valor não inferior ao da avaliação, e, até o início do segundo, proposta por valor não inferior ao mínimo fixado ou a cinquenta por cento da avaliação. A proposta indica o prazo, a modalidade, o indexador de correção e as condições de pagamento do saldo. O parágrafo primeiro exige pelo menos vinte e cinco por cento à vista e o restante em até trinta meses; o segundo determina que as parcelas sejam garantidas por hipoteca do próprio bem, quando imóvel. O parcelamento não se aplica quando o exequente é quem arremata, nem substitui a preferência do coproprietário, e o rito geral está em leilão de imóveis.

Proposta parcelada e proposta à vista

O parágrafo sétimo do artigo 895 decide o conflito: a proposta de pagamento à vista sempre prevalece sobre as propostas de pagamento parcelado. Entre duas parceladas, o parágrafo oitavo manda o juiz preferir a de maior valor e, em igualdade, a de maior entrada e menor prazo. Na prática, o parcelamento é útil quando não há concorrente à vista, o que é comum em imóvel de valor alto, rural, ou com ocupação que afasta compradores. É estratégia, e não direito: o interessado que só pode parcelar precisa saber que um lance à vista, mesmo de valor igual, o vence. Por isso a proposta parcelada costuma vir acompanhada de um valor superior ao mínimo, para compensar a desvantagem. O cálculo do custo total, incluindo correção e garantia, está no artigo sobre o custo real de arrematar.

Garantia, registro e inadimplência

A carta de arrematação sai com a anotação da hipoteca em favor do juízo ou do exequente sobre o próprio imóvel, e é registrada com ela, tema de carta de arrematação. O arrematante é proprietário desde o registro, mas com o bem hipotecado até a última parcela; pode ocupar, alugar e usar, e só vende ou dá em garantia com anuência ou quitação. O parágrafo quarto do artigo 895 trata do atraso: no caso de inadimplemento, o exequente pode pedir a resolução da arrematação ou promover a execução do valor devido, e o arrematante paga multa de dez por cento sobre o saldo. Na resolução, o bem volta a leilão e o arrematante perde as parcelas pagas como indenização, conforme a jurisprudência. É risco real para quem parcela sem caixa para as parcelas.

À vista e parcelado, lado a lado

Erros comuns

• Apresentar a proposta depois do início do leilão
• Propor entrada inferior a 25% ou prazo superior a 30 meses
• Contar com o parcelamento contra um concorrente à vista
• Parcelar sem caixa para as parcelas e perder o bem e as parcelas pagas
• Tentar vender o imóvel hipotecado ao juízo antes da quitação

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Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026