Dação em pagamento de imóvel: quando compensa e o que verificar

O que a dação é, e o que ela exige

O art. 356 do Código Civil permite ao credor consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida, e o art. 357 do Código Civil manda que, determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes se regulem pelas normas da compra e venda. A dação é, portanto, negócio bilateral: o credor precisa aceitar, e o valor atribuído ao bem é o que se abate da dívida. Com imóvel, a forma é a escritura pública, pelo art. 108 do Código Civil, com o registro na matrícula transferindo a propriedade ao credor. O instrumento diz se a quitação é integral, encerrando a dívida ainda que o bem valha menos, ou parcial, com saldo a pagar; se o bem valer mais, o credor devolve a diferença ou a dação é parcial em sentido inverso. Sem cláusula de quitação expressa, a discussão sobre o saldo vira litígio. O contexto é o de renegociação de dívida empresarial e de imóvel em garantia.

Custos: ITBI, ganho de capital e evicção

A dação é transmissão onerosa e paga ITBI ao município, em regra pelo credor adquirente, sobre o valor atribuído ou o venal, conforme a lei local. Para o devedor pessoa física, a dação é alienação e gera ganho de capital, apurado sobre a diferença entre o valor atribuído na dação e o custo de aquisição do imóvel, com as isenções e reduções da legislação do imposto de renda; para a pessoa jurídica, conforme o regime. O escritório trata esses tributos como custo da operação, apurado com o contador, e não faz planejamento tributário. Há ainda a evicção: pelo art. 359 do Código Civil, se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelece-se a obrigação primitiva, e o devedor volta a dever; o credor, por isso, examina a matrícula como um comprador, e bem irregular ou com ônus não serve para dação. A leitura registral está em imóveis e garantias.

Quando compensa

Compensa para o devedor quando o valor que o credor aceita atribuir ao imóvel é maior do que o imóvel renderia num leilão, com deságio, comissão, tempo e encargos correndo, e quando o bem não é essencial à atividade nem protegido por impenhorabilidade que o devedor perderia ao entregar. Compensa para o credor quando o imóvel é líquido, regular e vale a dívida, e quando a execução seria longa. Não compensa para o devedor quando o bem é a moradia da família, impenhorável pela Lei 8.009/1990, ou a pequena propriedade rural, porque ele entregaria o que o credor não poderia tomar; nem quando o valor atribuído é o de liquidação forçada. A comparação com o leilão está em leilão de imóveis, e a ordem dos pedidos na negociação, que coloca a dação depois das outras concessões, em alongar prazo ou pedir desconto.

O que o instrumento precisa dizer

Erros comuns

• Entregar o imóvel sem quitação expressa
• Aceitar valor de liquidação forçada como se fosse de mercado
• Dar em pagamento a moradia da família ou a pequena propriedade impenhorável
• Não calcular o ganho de capital antes
• Deixar avalistas e garantias fora da liberação

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Este conteúdo integra a área de Dívidas e reestruturação.

Perguntas frequentes

Responsável pelo conteúdo

Edgar A. G. Fernandes

OAB/MS 19.237, advogado e administrador judicial credenciado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026