Valor de custo ou de mercado na integralização
O valor atribuído importa duas vezes.
ITBI na integralização: a imunidade e o Tema 796 do STF
A imunidade existe, mas tem dois limites que costumam anular a expectativa de economia. Este artigo explica os dois.
A Constituição imuniza do ITBI a transmissão de imóveis para integralização de capital. A imunidade tem dois limites: não se aplica quando a atividade preponderante da sociedade é compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, e, pelo Tema 796 do STF, não alcança o valor que exceder o capital integralizado. Holding que vive de aluguel raramente escapa.
O que a Constituição diz
O art. 156, § 2º, I do Constituição Federal determina que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção, "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil". A regra foi escrita para não tributar a formação de capital de empresas; a holding patrimonial que recebe imóveis para alugá-los cai exatamente na ressalva. O imposto é municipal, e cada município tem alíquota, base de cálculo e procedimento de reconhecimento da imunidade próprios. Em Dourados, o reconhecimento é pedido à prefeitura antes do registro, com a documentação que a legislação municipal exigir.
Primeiro limite: a atividade preponderante
O art. 37 do Código Tributário Nacional define quando a atividade é preponderante: quando mais de metade da receita operacional da adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, vier de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. Se a sociedade for nova, ou tiver começado depois da aquisição, a verificação considera os três primeiros anos. O efeito prático é que a imunidade reconhecida no registro é provisória: o município acompanha a receita e, constatada a preponderância, lança o imposto com os acréscimos legais. Holding familiar cujo único ativo são imóveis alugados tem receita preponderantemente imobiliária por definição. Holding mista, com participações em empresas operacionais que geram dividendos maiores que os aluguéis, pode não ter. A conta é feita caso a caso e por anos; não é decidida no dia da integralização.
Segundo limite: o Tema 796
O Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 796 da repercussão geral, no recurso extraordinário 796.376, e fixou a tese de que a imunidade do ITBI na integralização não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Na prática: se o sócio integraliza um imóvel avaliado em um milhão para realizar capital de trezentos mil, os setecentos mil excedentes, lançados em reserva de capital, são tributados pelo ITBI. A decisão fechou uma porta que se usava para integralizar bens de valor alto com capital baixo. Depois dela, a integralização é feita com o capital social correspondente ao valor atribuído aos bens, e o valor atribuído passa a importar duas vezes: para o ITBI e para o ganho de capital do sócio, tema do artigo sobre valor de custo ou de mercado na integralização.
O que muda na prática da holding
| Situação | ITBI | Por quê |
|---|---|---|
| Holding que só aluga imóveis | Devido, após verificação da preponderância | Receita imobiliária acima de metade |
| Holding mista com dividendos maiores que aluguéis | Pode ser imune | Preponderância não caracterizada |
| Imóvel de valor superior ao capital integralizado | Devido sobre o excedente | Tema 796 do STF |
| Imóvel de uso da família, sem renda | Tende à imunidade | Sem receita imobiliária |
| Integralização em sociedade operacional | Imune, se atividade não imobiliária | Regra geral da Constituição |
A conclusão para quem está montando a estrutura: o ITBI entra no orçamento como custo provável, e a imunidade, quando reconhecida, é acompanhada por anos. O escritório calcula o imposto do caso com o contador da família e não faz planejamento tributário, que está fora do escopo de atuação. Os demais custos estão em quanto custa uma holding familiar.
Erros comuns
- Prometer imunidade de ITBI a holding que viverá de aluguel
- Integralizar imóvel valioso com capital social baixo, ignorando o Tema 796
- Não guardar a documentação da receita para a verificação de preponderância
- Confundir imunidade reconhecida no registro com imunidade definitiva
- Esquecer que cada município tem procedimento próprio de reconhecimento
A holding é uma estrutura societária, não um mecanismo de proteção contra credores. Constituí-la ou transferir bens para ela em cenário de endividamento pode ser questionado judicialmente. Efeitos tributários variam conforme a estrutura e a legislação estadual e municipal, e devem ser avaliados junto a profissional contábil antes de qualquer decisão.
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Este conteúdo integra a área de Holding familiar e patrimonial.
Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.
Perguntas frequentes
Holding familiar paga ITBI na integralização?
Depende da atividade preponderante. Se mais de metade da receita vier de locação, compra e venda ou arrendamento de imóveis, nos períodos que o CTN define, o imposto é devido.
O que decidiu o Tema 796 do STF?
Que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social integralizado. O excedente, lançado em reserva, é tributado.
Quando o município verifica a preponderância?
Nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição; para sociedade nova, nos três primeiros anos. A imunidade reconhecida no registro é acompanhada nesse período.
Holding com empresa operacional é imune?
Pode ser, se os dividendos das participações superarem a receita imobiliária. A caracterização depende da receita efetiva, apurada ano a ano.
Responsável pelo conteúdo
Patrick HammarstromOAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.
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