Imóvel dado em garantia pode ser vendido na recuperação?

Vender a fazenda hipotecada resolveria metade do passivo. A operação é possível, mas depende de duas autorizações que costumam ser confundidas.

O devedor em recuperação judicial não pode alienar nem onerar bens do ativo não circulante sem autorização judicial, salvo se a venda estiver prevista no plano aprovado, pelo artigo 66 da Lei 11.101/2005. Estando o imóvel gravado, a liberação do ônus depende, além disso, da anuência expressa do credor titular da garantia.

Duas autorizações diferentes

A primeira é processual: o art. 66 do Lei 11.101/2005 veda ao devedor, depois do pedido, alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo não circulante, salvo evidente utilidade reconhecida pelo juiz, depois de ouvido o comitê de credores, ou previsão no plano de recuperação. A segunda é material: se o imóvel está hipotecado ou empenhado, a venda livre de ônus depende da liberação do gravame, e essa liberação é disposição de garantia real, que o art. 50, § 1º do Lei 11.101/2005 condiciona à aprovação expressa do credor titular, como se detalha em supressão de garantia no plano. Autorização judicial sem anuência do credor permite vender o imóvel, mas com o ônus seguindo o bem — o que, na prática, significa não vender.

Os caminhos possíveis

Caminho	Como funciona	Vantagem e limite
Venda prevista no plano	O plano autoriza e destina o produto	Dispensa autorização caso a caso; exige aprovação do plano
Autorização judicial específica (art. 66)	Pedido fundamentado, ouvido o comitê	Rápido; exige demonstrar utilidade evidente
Venda com quitação simultânea do credor garantido	Parte do preço quita e libera o gravame	Resolve a anuência; reduz o caixa líquido
Alienação de unidade produtiva isolada	Rito do art. 142; sem sucessão	Atrai comprador; exige previsão no plano
Dação em pagamento ao credor garantido	Entrega o bem e quita, total ou parcialmente	Elimina o ônus; perde-se o ativo
Venda sem liberação do gravame	Comprador assume o bem gravado	Preço muito menor; raro

A modalidade que mais atrai comprador é a alienação de unidade produtiva isolada, pela proteção contra sucessão, descrita em venda de ativos como UPI.

O que o comprador vai exigir

Quem compra imóvel de empresa ou produtor em recuperação faz uma leitura de risco mais longa do que a de uma compra comum: matrícula atualizada com todos os ônus, certidões de distribuição do vendedor, cópia da decisão que autorizou a venda ou do plano aprovado, anuência do credor garantido, e prova da destinação do preço prevista no processo. A preocupação de fundo é a ineficácia do ato perante os credores e, na hipótese de falência posterior, a discussão sobre atos praticados antes da quebra. A leitura registral que sustenta essa verificação está em certidão de ônus reais e em imóveis e garantias.

Depois da venda

O produto da venda tem destino vinculado: paga o credor garantido, na medida acordada, e o excedente entra no fluxo do plano. Não é caixa livre — usá-lo para pagar credor sujeito fora da ordem do plano viola a igualdade entre credores e expõe o devedor ao afastamento do art. 64 do Lei 11.101/2005, conforme se descreve em obrigações do devedor durante a recuperação. E a baixa do gravame precisa ser efetivamente averbada na matrícula, sem o que o comprador fica com um imóvel que não consegue revender nem dar em garantia.

Erros comuns

Vender bem do ativo não circulante sem autorização ou previsão no plano
Obter autorização judicial e esquecer a anuência do credor garantido
Usar o produto da venda para pagar credor escolhido
Não averbar o cancelamento do gravame depois da quitação
Fechar preço sem considerar o custo de liberar a garantia

Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir da matrícula, dos contratos e da fase do processo, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

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Conteúdo informativo. Cada caso é avaliado individualmente, a partir dos documentos e das garantias envolvidas, e nada aqui substitui a análise do caso concreto nem representa promessa de resultado.

Perguntas frequentes

Posso vender um imóvel durante a recuperação judicial?

Sim, com autorização judicial fundamentada ou previsão no plano aprovado, pelo artigo 66 da Lei 11.101.

E se o imóvel estiver hipotecado?

A liberação do gravame depende da aprovação expressa do credor titular da garantia, pelo artigo 50, § 1º.

O dinheiro da venda é livre?

Não. Tem destinação vinculada: quita o credor garantido na medida acordada e o excedente segue o plano.

O comprador corre risco?

Corre se a venda não observar as autorizações. Por isso exige matrícula, decisão ou plano, anuência do credor e prova da destinação do preço.

Responsável pelo conteúdo

Patrick Hammarstrom

OAB/MS 20.674, sócio nominal e administrador judicial certificado pela TMA Brasil.

Publicado em 15 de setembro de 2026

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